Erbbaurechtsgeber

Das Erbbaurecht trennt das Eigentum am Grundstück vom Eigentum am darauf errichteten Bauwerk. Während der Erbbauberechtigte während der Vertragslaufzeit wirtschaftlich wie ein Eigentümer über das Gebäude verfügt, bleibt der Erbbaurechtsgeber Eigentümer des Grundstücks selbst und trägt als solcher bestimmte Rechte und Pflichten:

• Erbbauzins: Der Erbbaurechtsgeber erhält als Gegenleistung für die Nutzungsüberlassung einen laufenden, meist jährlichen Erbbauzins, dessen Höhe und Wertsicherung im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden.
• Zustimmungsvorbehalte: Häufig sichert sich der Erbbaurechtsgeber vertraglich Zustimmungsrechte, etwa bei der Übertragung des Erbbaurechts an Dritte oder bei dessen Belastung mit einer Grundschuld zugunsten einer finanzierenden Bank.
• Heimfallanspruch: Bei erheblichen Vertragsverletzungen des Erbbauberechtigten - insbesondere wenn der Erbbauzins mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist (§ 9 ErbbauRG) - kann der Erbbaurechtsgeber verlangen, dass ihm das Erbbaurecht übertragen wird (Heimfall); im Gegenzug schuldet er in der Regel eine vertraglich geregelte Entschädigung für den Wert des Bauwerks.
• Ende der Laufzeit: Läuft das Erbbaurecht ohne Verlängerung aus, geht das Bauwerk gegen eine Entschädigung auf den Erbbaurechtsgeber über, der damit auch zivilrechtlicher Eigentümer des Gebäudes wird. Höhe und Art der Entschädigung können die Parteien vertraglich frei vereinbaren oder sogar ausschließen (§ 27 ErbbauRG); nur wenn das Erbbaurecht der Befriedigung des Wohnbedarfs bedürftiger Bevölkerungsgruppen dient (sozialer Wohnungsbau), schreibt das Gesetz zwingend mindestens zwei Drittel des Bauwerkswerts vor.
• Typische Erbbaurechtsgeber: In der Praxis treten häufig Kommunen, Kirchen, Stiftungen oder Familienvermögen als Erbbaurechtsgeber auf, die ihr Grundeigentum langfristig behalten, aber die Bebauung durch Dritte ermöglichen wollen, ohne das Grundstück zu veräußern.

Für Makler ist die Rolle des Erbbaurechtsgebers vor allem bei der Vermittlung von Erbbaugrundstücken relevant: Käufer eines Erbbaurechts sollten über die Rechte des Erbbaurechtsgebers (insbesondere Zustimmungsvorbehalte und Heimfallregelungen) sowie über die verbleibende Vertragslaufzeit umfassend aufgeklärt werden, da diese die Finanzierbarkeit und Werthaltigkeit des Erbbaurechts maßgeblich beeinflussen.

Eine Stadtverwaltung ist Erbbaurechtsgeberin eines Baugrundstücks, das sie im Rahmen eines Einheimischenmodells für 80 Jahre an eine Familie im Erbbaurecht vergibt. Die Familie zahlt der Stadt jährlich einen Erbbauzins von 4 % des Bodenwerts. Nach Ablauf der 80 Jahre fällt das Bauwerk gegen eine im Vertrag geregelte Entschädigung an die Stadt als Erbbaurechtsgeberin zurück, sofern das Erbbaurecht nicht zuvor verlängert wird.