Wucher
Auch: Wuchergeschäft · Mietwucher
Wucher liegt vor, wenn jemand die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche eines anderen ausnutzt, um sich für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren zu lassen, die in auffälligem Missverhältnis zur Leistung stehen. Im Wohnraummietrecht ist die Ausnutzung einer Zwangslage bei überhöhter Miete als Mietwucher zusätzlich strafbar.
Ausführliche Erklärung
Zivilrechtlich ist Wucher als Spezialfall der Sittenwidrigkeit in § 138 Abs. 2 BGB geregelt. Voraussetzungen sind die Ausbeutung einer Zwangslage, Unerfahrenheit, eines Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Vertragspartners sowie ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Liegen diese Voraussetzungen vor, ist das Rechtsgeschäft – etwa der Miet- oder Kaufvertrag – von Anfang an (ex tunc) nichtig; bereits erbrachte Leistungen sind nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung (§§ 812 ff. BGB) zurückzugewähren.
Im Wohnraummietrecht spielt der Wuchertatbestand vor allem als Mietwucher eine Rolle: Wer bei der Vermietung von Wohnraum die Zwangslage, Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines Wohnungssuchenden ausnutzt und sich dafür Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die im auffälligen Missverhältnis zur Leistung stehen, macht sich nach § 291 StGB strafbar; das Gesetz sieht Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe vor, in besonders schweren Fällen Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. In der Rechtsprechung wird ein auffälliges Missverhältnis bei Wohnraum regelmäßig angenommen, wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 % übersteigt; zusätzlich muss der Vermieter eine echte Zwangslage des Mieters bewusst ausgenutzt haben.
Wucher ist strenger zu prüfen als der zivilrechtliche Verstoß gegen die Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB): Während die Mietpreisbremse allein eine objektive Überschreitung der zulässigen Miete in angespannten Märkten sanktioniert, verlangt der Wuchertatbestand zusätzlich das subjektive Ausnutzen einer Schwächesituation.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter erfährt, dass eine Wohnungssuchende dringend innerhalb weniger Tage eine Bleibe benötigt, da ihr die bisherige Wohnung fristlos gekündigt wurde. Er verlangt für eine einfache Einzimmerwohnung eine Miete, die mehr als doppelt so hoch ist wie die ortsübliche Vergleichsmiete, und nutzt dabei bewusst die Notlage der Mieterin aus. Der Mietvertrag kann wegen Wuchers nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig sein; strafrechtlich kommt eine Verurteilung wegen Mietwuchers nach § 291 StGB in Betracht.
Rechtsgrundlage
- § 138 Abs. 2 BGB – Zivilrechtlicher Wuchertatbestand, Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.
- § 291 StGB – Strafbarkeit des Wuchers, einschließlich Mietwucher bei Wohnraum.
- §§ 556d ff. BGB – Mietpreisbremse als verwandte, aber eigenständige zivilrechtliche Begrenzung der Miethöhe.