Zahlungsverzug im Mietverhältnis

Da die Miete regelmäßig kalendermäßig bestimmt ist – üblich ist die Fälligkeit spätestens am dritten Werktag eines Monats (§ 556b Abs. 1 BGB) –, gerät der Mieter mit Ablauf des Fälligkeitstermins automatisch in Verzug, ohne dass es einer gesonderten Mahnung bedarf (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Für die Maklerpraxis wichtige Abstufungen und Konsequenzen:

• Geringfügiger Verzug: Bei kleineren, kurzfristigen Rückständen bleibt es zunächst bei den zivilrechtlichen Folgen: Verzugszinsen und ggf. Mahnkosten. Eine Kündigung ist hier regelmäßig nicht gerechtfertigt.
• Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB): Der Vermieter kann fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag im Rückstand ist, der die Miete für einen Monat übersteigt, oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug gerät.
• Ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB): Auch bei nicht ganz so erheblichem, aber schuldhaftem Zahlungsverzug kann eine ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung in Betracht kommen, insbesondere bei wiederholt verspäteter Zahlung ("Zahlungsverzugsmuster").
• Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Eine fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter (oder eine öffentliche Stelle für ihn) die Rückstände vollständig innerhalb der Schonfrist – bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – begleicht. Diese Schutzregel gilt jedoch grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren.
• Abmahnung nicht zwingend erforderlich: Anders als bei vielen anderen Vertragsverletzungen ist bei Zahlungsverzug für die außerordentliche Kündigung regelmäßig keine vorherige Abmahnung notwendig, da das Gesetz die Erheblichkeitsschwelle bereits selbst definiert.
• Nachweis und Dokumentation: Für Makler und Vermieter ist eine lückenlose Dokumentation der Zahlungseingänge (Kontoauszüge, Mietkonto) essenziell, um im Streitfall die genaue Rückstandshöhe und den Verzugszeitraum nachweisen zu können.

Ein Mieter zahlt drei Monate in Folge nur die Hälfte der vereinbarten Miete von 1.000 Euro. Nach zwei Monaten beläuft sich der Rückstand auf 1.000 Euro und übersteigt damit eine volle Monatsmiete. Der Vermieter ist berechtigt, fristlos wegen Zahlungsverzugs zu kündigen. Begleicht der Mieter den vollständigen Rückstand jedoch innerhalb der Schonfrist nach Zustellung einer Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam.