Zahlungsverzug
Auch: Schuldnerverzug · Verzug
Zahlungsverzug bezeichnet den allgemeinen zivilrechtlichen Zustand, in dem ein Schuldner eine fällige Geldforderung trotz Möglichkeit zur Zahlung nicht erbringt und dafür verantwortlich ist – regelmäßig ausgelöst durch eine Mahnung des Gläubigers. Der Begriff ist die zentrale Grundlage für praktisch alle Zahlungsstörungen im Immobilienbereich, von der Mietzahlung über den Kaufpreis bis zu Nebenkostenforderungen.
Ausführliche Erklärung
Zahlungsverzug ist ein Grundbegriff des allgemeinen Schuldrechts, der in unterschiedlichsten immobilienwirtschaftlichen Konstellationen eine Rolle spielt:
- Voraussetzungen (§ 286 BGB): Verzug setzt voraus, dass die Forderung fällig und durchsetzbar ist und der Schuldner trotz einer Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Eine Mahnung ist entbehrlich, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist (z. B. vertraglich vereinbarter Fälligkeitstag der Miete zum 3. Werktag) oder der Schuldner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert.
- Verschulden: Der Schuldner gerät nur in Verzug, wenn er die verspätete Zahlung zu vertreten hat; unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (z. B. plötzlicher Kontoausfall durch Bankfehler) kann den Verzug im Einzelfall ausschließen, während bloße Zahlungsunfähigkeit aus finanziellen Gründen regelmäßig zu vertreten ist.
- Rechtsfolgen: Während des Verzugs ist die Geldschuld zu verzinsen. Der gesetzliche Verzugszinssatz beträgt bei Verbrauchergeschäften fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, bei Rechtsgeschäften ohne Verbraucherbeteiligung neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz (§ 288 BGB); zudem kann der Gläubiger weiteren, durch den Verzug verursachten Schaden (z. B. Mahnkosten) ersetzt verlangen.
- Bedeutung im Mietrecht: Gerät ein Mieter mit der Miete in Zahlungsverzug, kann dies je nach Höhe und Dauer des Rückstands eine fristlose oder ordentliche Kündigung rechtfertigen (siehe Kündigung wegen Zahlungsverzugs); auch bei der Nebenkostenabrechnung oder Kautionsverwertung spielt der Verzugsbegriff eine Rolle.
- Bedeutung im Kaufvertrag: Zahlt der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis nicht fristgerecht, gerät er in Verzug, sodass der Verkäufer Verzugszinsen verlangen und je nach vertraglicher Regelung vom Kaufvertrag zurücktreten oder Schadensersatz statt der Leistung fordern kann.
- Praxisrelevanz für Makler: Bei der Vertragsgestaltung und -abwicklung sollten Fälligkeitstermine möglichst kalendermäßig bestimmt werden, um im Streitfall den Verzugseintritt ohne zusätzliche Mahnung nachweisen zu können.
Beispiel aus der Praxis
Ein Käufer soll den Kaufpreis laut notariellem Kaufvertrag bis zum 15. des Monats zahlen. Da der Zahlungstermin kalendermäßig bestimmt ist, gerät er ohne weitere Mahnung automatisch in Verzug, sobald der Termin verstreicht, und muss dem Verkäufer ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen zahlen.