Zweck und Art der Geschäftsbeziehung

Die Erhebung von Zweck und Art der Geschäftsbeziehung ist eine der vier klassischen Säulen der allgemeinen Sorgfaltspflichten neben Identifizierung, Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten und kontinuierlicher Überwachung (§ 10 Abs. 1 GwG). Sie verlangt vom Makler, sich ein Bild davon zu machen, warum ein Kunde eine Immobilie kaufen, verkaufen, vermieten oder anmieten möchte und ob dies zu den erkennbaren wirtschaftlichen Verhältnissen der Person passt.

Praktisch erfasst der Makler dabei typischerweise:

• Nutzungsabsicht: Eigennutzung, Kapitalanlage, Vermietung, Weiterverkauf, betriebliche Nutzung.
• Finanzierungsart: Eigenkapital, Bankfinanzierung, teilweise oder vollständige Barzahlung.
• Plausibilität der finanziellen Mittel im Verhältnis zu Beruf, Einkommen oder bekannten Vermögensverhältnissen.
• Zusammenhang mit weiteren Transaktionen, etwa wenn ein Kunde innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte erwirbt oder veräußert.

Praxisrelevant für den Makler:

• Diese Angaben werden in der Regel im Rahmen des Erstgesprächs bzw. der Auftragsannahme erhoben und in der Kundenakte dokumentiert – oft über strukturierte Fragebögen oder Checklisten der Maklersoftware.
• Ungewöhnliche Antworten oder Widersprüche (z. B. Kaufabsicht ohne erkennbaren wirtschaftlichen Zweck, sehr hoher Barzahlungsanteil ohne plausible Herkunft) können Anlass für eine vertiefte Prüfung oder sogar eine Verdachtsmeldung sein.
• Die einmal erhobenen Informationen sind nicht statisch: Ändert sich der erkennbare Zweck der Geschäftsbeziehung wesentlich, ist eine Aktualisierung erforderlich (siehe wesentliche Änderung der Geschäftsbeziehung).
• Die Angaben fließen unmittelbar in die individuelle Risikoeinstufung des Kunden bzw. der Transaktion ein und beeinflussen, ob normale oder verstärkte Sorgfaltspflichten gelten.

Ein Kunde möchte innerhalb weniger Wochen drei Eigentumswohnungen in bar erwerben, obwohl sein bekanntes Einkommen dies nicht ohne Weiteres erklärt. Der Makler erfragt gezielt Zweck (Kapitalanlage) und Herkunft der Mittel, erhält jedoch nur ausweichende Antworten – dies wird als Auffälligkeit dokumentiert und fließt in die Risikoprüfung ein, unter Umständen mit der Folge verstärkter Sorgfaltspflichten oder einer Verdachtsmeldung.