Identifizierungspflicht
Auch: Identifikationspflicht · Kundenidentifizierung
Die Identifizierungspflicht verpflichtet Immobilienmakler als Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz (GwG), die Identität ihrer Vertragspartner sowie gegebenenfalls wirtschaftlich Berechtigter zweifelsfrei festzustellen und zu dokumentieren. Sie ist der zentrale Baustein der allgemeinen Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG.
Ausführliche Erklärung
Makler müssen bei Aufnahme einer Geschäftsbeziehung – regelmäßig bei Abschluss des Maklervertrags mit Käufer und Verkäufer – Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit und Anschrift der Vertragspartner erheben und anhand gültiger amtlicher Ausweisdokumente (Personalausweis, Reisepass) überprüfen. Bei juristischen Personen (GmbH, GbR, Stiftungen) sind zusätzlich Firma, Rechtsform, Registernummer, Sitz und die wirtschaftlich Berechtigten (natürliche Personen mit mehr als 25 % Kapital- oder Stimmrechtsanteil) zu ermitteln, üblicherweise über einen Auszug aus dem Transparenzregister.
Praxisrelevant:
- Die Identifizierung muss vor Vertragsschluss bzw. vor Durchführung der Transaktion erfolgen, spätestens jedoch, sobald die Transaktion vollständig ausgearbeitet ist.
- Bei Vermietungen greift die Pflicht erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro (§ 10 Abs. 6 Nr. 2 GwG).
- Bei Kaufvertragsvermittlung gilt die Pflicht unabhängig vom Kaufpreis – jeder Immobilienkauf löst die Identifizierungspflicht aus.
- Die Dokumente (Kopie des Ausweises, Handelsregisterauszug, Transparenzregisterauszug) sind für mindestens fünf Jahre aufzubewahren.
- Kann die Identität nicht zweifelsfrei festgestellt werden, darf die Geschäftsbeziehung nicht aufgenommen bzw. muss beendet werden (§ 10 Abs. 9 GwG) – im Zweifel ist zudem eine Verdachtsmeldung zu prüfen.
- Bei Vollmachten (z. B. Verkauf durch Bevollmächtigten) ist zusätzlich die Vollmacht und die Identität des Vollmachtgebers zu prüfen.
Verstöße gegen die Identifizierungspflicht sind bußgeldbewehrt (§ 56 GwG) und können bei vorsätzlichem Verstoß Bußgelder bis in den sechsstelligen Bereich nach sich ziehen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt eine Eigentumswohnung an ein Ehepaar. Bei der Vertragsunterzeichnung lässt er sich von beiden Käufern die Personalausweise vorlegen, fertigt Kopien an, gleicht die Daten mit dem Kaufvertragsentwurf ab und hinterlegt die Unterlagen in der Kundenakte – erst danach lässt er den Notartermin final abstimmen.