Know-Your-Customer-Prinzip
Auch: KYC · Kundenkenntnisprinzip
Das Know-Your-Customer-Prinzip (KYC) beschreibt den international gebräuchlichen Grundsatz, dass ein Verpflichteter – hier der Immobilienmakler – seine Kunden nicht nur formal identifiziert, sondern auch deren wirtschaftlichen Hintergrund, Berufstätigkeit und Geschäftszweck so weit kennt, dass er ungewöhnliche oder verdächtige Transaktionen erkennen kann.
Ausführliche Erklärung
KYC geht über die reine Identifizierungspflicht (Name, Adresse, Ausweis) hinaus und bildet das inhaltliche Fundament der Sorgfaltspflichten nach § 10 GwG. Für die Maklerpraxis bedeutet dies:
- Vier Bausteine des KYC: (1) Identifizierung der Vertragspartner, (2) Feststellung des wirtschaftlich Berechtigten bei Gesellschaften, (3) Einholung von Informationen über Zweck und Art der Geschäftsbeziehung, (4) kontinuierliche Überwachung der Geschäftsbeziehung samt Plausibilitätsprüfung der Transaktionen.
- Praktische Umsetzung: Der Makler sollte im Erstgespräch klären, woher die finanziellen Mittel für den Kauf stammen (Eigenkapital, Erbschaft, Verkaufserlös, Kredit), welchen Beruf der Kunde ausübt und ob dieser zum Transaktionsvolumen passt, sowie ob eine natürliche oder juristische Person handelt und – bei Gesellschaften – wer wirtschaftlich dahintersteht.
- Risikobasierter Ansatz: Der Umfang der KYC-Prüfung richtet sich nach dem individuellen Risiko: Bei unauffälligen inländischen Privatkäufern genügt die einfache Sorgfaltsprüfung, bei politisch exponierten Personen (PEP), Kunden aus Hochrisikoländern oder komplexen Gesellschaftsstrukturen sind verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) anzuwenden.
- Dokumentationspflicht: Alle KYC-Erkenntnisse müssen nachvollziehbar dokumentiert und mindestens fünf Jahre aufbewahrt werden, damit die Aufsichtsbehörde die Angemessenheit der Prüfung im Zweifel nachvollziehen kann.
- KYC ist keine einmalige Momentaufnahme, sondern muss während der gesamten Geschäftsbeziehung aktualisiert werden, sobald sich Umstände ändern (z. B. neue Gesellschafter, verändertes Zahlungsverhalten).
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler vermittelt den Verkauf eines Mehrfamilienhauses an eine Investorengruppe. Vor Vertragsschluss klärt er, welche natürlichen Personen hinter der kaufenden GmbH stehen, woher das Eigenkapital stammt und ob die Finanzierung plausibel zum Geschäftsmodell der Investoren passt – erst nach dieser KYC-Prüfung gibt er den Vertragsentwurf frei.