Zwischenmietvertrag

Der Begriff "Zwischenmietvertrag" wird in der Praxis in zwei unterschiedlichen Konstellationen verwendet, die der Makler auseinanderhalten sollte:

1. Zwischenmiete im engeren Sinne (klassische Übergangsvermietung): Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung befristet, weil er sie z. B. wegen eines Auslandsaufenthalts, einer Renovierung oder einer geplanten Eigennutzung vorübergehend nicht selbst nutzt. Hier gelten grundsätzlich die Regeln zum Zeitmietvertrag nach § 575 BGB – eine wirksame Befristung setzt einen der drei gesetzlichen Gründe (Eigenbedarf, bauliche Maßnahme, Werkdienstwohnung) voraus, wenn es sich um regulären Wohnraum handelt.

2. Gewerbliche Zwischenvermietung: Ein gewerblicher Zwischenmieter (häufig eine Wohnungsgesellschaft) mietet vom Eigentümer an und vermietet die Wohnung seinerseits an Endnutzer unter. Hier greift die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wonach bestimmte Mieterschutzvorschriften (u. a. Kündigungsschutzregeln) im Verhältnis zwischen Zwischenmieter und Endnutzer nicht in vollem Umfang gelten, wenn die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird.

Praxisrelevante Punkte für Makler:

• Möblierung: Zwischenmietverträge sind häufig mit möblierten Wohnungen verbunden, was die Vermarktung als kurzfristige Übergangslösung erleichtert (z. B. für Berufspendler, Expats, Sanierungsphasen).
• Kündigungsschutz des Endnutzers: Bei der gewerblichen Zwischenvermietung ist entscheidend, ob der Zwischenmieter selbst zum Zeitpunkt der Anmietung bereits wusste, dass er nur zwischenzeitlich vermietet – nur dann greifen die Erleichterungen des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegenüber dem Endmieter.
• Risiko unwirksamer Befristung: Wird die Zwischenmiete als reiner Zeitmietvertrag ohne einen der gesetzlich zugelassenen Gründe vereinbart, kann die Befristung unwirksam sein – der Mieter erwirbt dann den vollen gesetzlichen Kündigungsschutz, was die geplante "Zwischennutzung" faktisch verhindert.
• Abgrenzung zum Mietvorvertrag: Der Zwischenmietvertrag ist ein eigenständiger, vollwertiger Mietvertrag mit klar begrenzter Laufzeit – kein bloßer Vorvertrag auf einen späteren Hauptmietvertrag.

Eine Familie verlässt für zwei Jahre ihre Eigentumswohnung wegen eines beruflich bedingten Auslandsaufenthalts. Sie schließt mit einem befristet in der Stadt tätigen Fachkräfte-Mieter einen Zwischenmietvertrag über genau diesen Zeitraum ab und gibt als Befristungsgrund die geplante Eigennutzung nach Rückkehr an. Nach Ablauf der zwei Jahre endet der Vertrag automatisch, die Familie zieht wieder ein.