Abschlagszahlung
Auch: Abschlagsrechnung · Teilzahlung nach Baufortschritt
Eine Abschlagszahlung ist eine Teilzahlung, die der Bauherr oder Käufer während der Bauausführung für bereits erbrachte, nachweisbare Leistungen an den Bauunternehmer oder Bauträger leistet. Sie dient der Liquiditätssicherung des Bauunternehmens, bevor das gesamte Werk fertiggestellt und abgenommen ist.
Ausführliche Erklärung
Abschlagszahlungen sind im klassischen Bauvertrag und besonders beim Bauträgerkauf praxisprägend, weil kaum ein Bauunternehmen die Gesamtleistung vorfinanzieren kann. Rechtlich unterscheiden sich zwei Konstellationen:
- Werkvertrag (§ 632a BGB): Der Unternehmer kann für in sich abgeschlossene, vertragsgemäß erbrachte Teilleistungen Abschlagszahlungen verlangen. Der Nachweis erfolgt meist durch eine prüfbare Aufstellung, oft gestützt auf ein Aufmaß.
- Bauträgervertrag (MaBV § 3 Abs. 2): Hier ist die Höhe und Reihenfolge der Abschlagszahlungen streng reglementiert, um Käufer vor Vorleistungsrisiken zu schützen. Der bekannte Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV sieht z. B. vor: 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, weitere Raten gestaffelt nach Rohbau, Dach, Fenster/Fassade, Innenausbau bis zur vollständigen Fertigstellung (letzte Rate erst nach mängelfreier Abnahme, üblicherweise 3,5 %).
Für den Makler ist wichtig zu wissen: Abschlagszahlungen sind KEINE Abnahme und begründen keinen Gefahrübergang. Käufer sollten Raten nur nach tatsächlichem Baufortschritt zahlen und im Zweifel einen Sachverständigen zur Prüfung hinzuziehen, bevor Anweisungen an die Bank erfolgen. Bei VOB/B-Verträgen regelt § 16 Abs. 1 VOB/B die Fälligkeit von Abschlagsrechnungen binnen 21 Tagen nach Zugang einer prüfbaren Rechnung.
Ein häufiger Beratungsfehler in der Praxis: Käufer zahlen Raten vorab "auf Zuruf" des Bauträgers, ohne den Baufortschritt zu prüfen – das widerspricht dem Schutzzweck der MaBV und kann im Insolvenzfall des Bauträgers zu Verlusten führen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger stellt nach Fertigstellung des Rohbaus eine Abschlagsrechnung über 28 % des Kaufpreises gemäß dem im Kaufvertrag hinterlegten Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV. Der Käufer beauftragt vor Zahlungsfreigabe einen unabhängigen Bausachverständigen, der den Baufortschritt vor Ort bestätigt, bevor die Bank die Rate auszahlt.
Rechtsgrundlage
- § 632a BGB – Anspruch auf Abschlagszahlungen für nachweislich erbrachte Teilleistungen im Werkvertrag.
- § 16 VOB/B – Fälligkeit und Prüffristen für Abschlagsrechnungen bei VOB-Verträgen.
- § 3 Abs. 2 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – Zulässiger Ratenplan und Höchstgrenzen für Abschlagszahlungen im Bauträgergeschäft.