Aufmaß
Auch: Bauaufmaß · Leistungsaufmaß
Das Aufmaß ist die exakte Vermessung der tatsächlich ausgeführten Bauleistung – etwa Flächen, Längen, Mengen oder Stückzahlen. Es dient als Grundlage, um Abschlags- und Schlussrechnungen korrekt zu erstellen und die vertraglich vereinbarte Leistung nachzuweisen.
Ausführliche Erklärung
Das Aufmaß ist im Bauwesen die Brücke zwischen ausgeführter Leistung und Rechnungsstellung. Es wird üblicherweise gemeinsam von Auftragnehmer und Auftraggeber (bzw. deren Vertretern) vor Ort erstellt und in einem Aufmaßblatt oder digital per Aufmaß-App dokumentiert. Bei VOB/B-Verträgen regelt § 14 VOB/B die "gemeinsame Feststellung" der Leistung; verweigert eine Partei die Mitwirkung, kann die andere Seite ein einseitiges Aufmaß erstellen, das dann als anerkannt gilt, wenn nicht innerhalb angemessener Frist widersprochen wird.
Für Makler relevant sind vor allem zwei Anwendungsfälle:
- Bauabrechnung: Aufmaße bilden die Basis für Abschlagsrechnungen (siehe Abschlagszahlung) und die Schlussrechnung. Streit über die korrekte Menge (z. B. tatsächlich verlegte Quadratmeter Fliesen) ist eine der häufigsten Ursachen für Bauprozesse.
- Wohnflächenermittlung: Bei Neubauprojekten wird die verkaufte Wohnfläche oft erst nach Fertigstellung durch ein finales Aufmaß nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder DIN 277 verbindlich festgestellt – Abweichungen zur Planung im Verkaufsprospekt (Toleranz meist bis 3 %) können Gewährleistungsfragen auslösen.
Praxistipp für den Makler: Bei Bauträgerobjekten sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein, nach welcher Norm (WoFlV oder DIN 277) das Aufmaß erfolgt und welche Toleranzgrenze bei Abweichungen zur Prospektfläche gilt, da dies unmittelbar Kaufpreisanpassungen betreffen kann.
Beispiel aus der Praxis
Nach Fertigstellung eines Mehrfamilienhauses lässt der Bauträger ein amtliches Aufmaß der Wohnungen erstellen. Die im Kaufvertrag angegebene Fläche von 78 m² weicht um 1,8 m² von der tatsächlich vermessenen Fläche ab – innerhalb der vertraglich vereinbarten Toleranz von 3 %, sodass keine Kaufpreisanpassung erfolgt.
Rechtsgrundlage
- § 14 VOB/B – Gemeinsame Feststellung des Aufmaßes bei VOB-Verträgen, Verfahren bei Verweigerung.
- DIN 277 – Norm zur Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten im Hochbau.
- Keine allgemeine gesetzliche Aufmaßpflicht im BGB-Werkvertrag; die Nachweispflicht ergibt sich aus § 632a BGB (Abschlagszahlung) und § 641 BGB (Fälligkeit der Vergütung).