Abteilung III Grundbuch

Für Makler ist Abteilung III die zentrale Fundstelle bei der Bewertung der finanziellen Belastung einer Immobilie. Hier stehen alle Grundpfandrechte in ihrer eingetragenen Rangfolge, unabhängig davon, ob das zugrunde liegende Darlehen noch valutiert (also tatsächlich noch offen ist) oder bereits vollständig getilgt wurde.

Wichtige Praxispunkte:

• Eintragungsbetrag ≠ Restschuld: Die im Grundbuch eingetragene Grundschuldsumme sagt nichts über den aktuellen Darlehensstand aus. Für den Verkauf ist stets eine aktuelle Bankauskunft bzw. Löschungsbewilligung erforderlich.
• Rangfolge: Mehrere Grundpfandrechte werden nach ihrem Eintragungsdatum (bzw. der laufenden Nummer) geordnet – im Zwangsversteigerungsfall wird zuerst der vorrangige Gläubiger bedient. Für Käufer und finanzierende Banken ist die Rangstelle daher entscheidend.
• Löschung vor Verkauf: Beim lastenfreien Verkauf müssen alle in Abt. III eingetragenen Rechte entweder gelöscht oder vom Käufer/dessen Bank akzeptiert und übernommen werden. Üblich ist die treuhänderische Kaufpreisverwendung durch den Notar zur Ablösung bestehender Grundschulden.
• Auch Eigentümergrundschulden möglich: Wurde eine Grundschuld getilgt, aber nicht gelöscht, kann sie als Eigentümergrundschuld fortbestehen und für eine neue Finanzierung genutzt werden, ohne dass eine neue Bestellung nötig ist.
• Rentenschuld: In der Praxis heute selten, historisch aber vor allem bei landwirtschaftlichen Übergaben genutzt.

Im Grundbuchauszug steht in Abteilung III eine Grundschuld über 180.000 Euro zugunsten der finanzierenden Bank aus dem Jahr 2019. Da der Verkäufer sein Darlehen inzwischen vollständig getilgt hat, benötigt der Notar für den lastenfreien Verkauf eine Löschungsbewilligung der Bank, damit die Eintragung vor oder unmittelbar nach der Eigentumsumschreibung entfernt werden kann.