Abteilung III

Für Makler ist Abteilung III beim Immobilienverkauf zentral, weil sie zeigt, in welcher Höhe das Objekt noch belastet ist und was für eine lastenfreie Übergabe an den Käufer zu tun ist.

Wichtige Praxispunkte:

• Grundschuld (§ 1191 BGB) ist heute die in der Bankpraxis dominierende Form der Grundpfandrechtsbestellung, weil sie – anders als die Hypothek – nicht akzessorisch an eine bestimmte Forderung gebunden ist und daher flexibler wiederverwendet werden kann.
• Hypothek (§ 1113 BGB) ist streng akzessorisch: Sie besteht nur in Höhe und Umfang der gesicherten Forderung und erlischt automatisch, wenn diese getilgt ist – in der Praxis heute selten, meist bei Altkrediten oder bestimmten Fördermitteln.
• Rentenschuld (§ 1199 BGB) ist eine Sonderform, bei der statt eines Kapitalbetrags wiederkehrende Zahlungen gesichert werden – praktisch kaum noch relevant.
• Die Rangfolge der Eintragungen in Abteilung III (und im Verhältnis zu Rechten in Abteilung II) bestimmt im Falle einer Zwangsversteigerung die Reihenfolge der Befriedigung der Gläubiger – für den Makler wichtig bei der Einschätzung, ob ein Verkauf zur vollständigen Ablösung aller Belastungen ausreicht.
• Beim Verkauf muss der Verkäufer i. d. R. dafür sorgen, dass bestehende Grundschulden zum Übergabetermin gelöscht oder auf den Käufer umgeschrieben werden; üblich ist die Löschung Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung, abgesichert durch eine Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank, die der Notar treuhänderisch verwaltet.
• Eine im Grundbuch eingetragene, aber bereits getilgte Grundschuld bleibt bestehen ("nicht valutierte Grundschuld"), bis sie formell gelöscht oder an eine neue Finanzierung abgetreten wird – ein häufiger Punkt bei der Anschlussfinanzierung des Käufers.

Vor dem Verkauf einer Eigentumswohnung stellt der Makler anhand des Grundbuchauszugs fest, dass in Abteilung III eine Grundschuld über 180.000 Euro zugunsten einer Bank eingetragen ist. Da der Verkaufspreis die Restschuld übersteigt, organisiert der Notar die Ablösung der Grundschuld aus dem Kaufpreis und die anschließende Löschung im Grundbuch.