Abzinsungsfaktor

Im Ertragswertverfahren der Immobilienbewertung ist der Abzinsungsfaktor ein zentrales Rechenelement, um künftige Reinerträge (z. B. Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten) auf den Wertermittlungsstichtag zu diskontieren.

• Formel: Der Abzinsungsfaktor für eine Zahlung nach n Jahren bei einem Zinssatz i berechnet sich als 1 / (1+i)^n. Je höher der Zinssatz (meist der Liegenschaftszinssatz) und je weiter die Zahlung in der Zukunft liegt, desto kleiner wird der Faktor und desto stärker wird der künftige Betrag "abgewertet".
• Anwendung im Ertragswertverfahren: Der Bodenwertverzinsungsbetrag wird vom Reinertrag abgezogen, der verbleibende Gebäudereinertrag wird über die Restnutzungsdauer mittels Vervielfältiger (der auf dem Abzinsungsfaktor basiert) kapitalisiert. Auch der abgezinste Bodenwert am Ende der Nutzungsdauer wird über den Abzinsungsfaktor auf den Stichtag zurückgerechnet.
• Vervielfältiger: In der Praxis wird meist nicht der einzelne Abzinsungsfaktor für jedes Jahr separat verwendet, sondern der sogenannte Vervielfältiger (Barwertfaktor einer gleichbleibenden Rente), der aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer abgeleitet und nach der Formel des § 34 ImmoWertV berechnet wird.
• Praxisrelevanz für Makler: Der Faktor erklärt anschaulich, warum ein Objekt mit langer Restnutzungsdauer und stabilen Erträgen wertvoller ist als ein Objekt mit kurzer Restnutzungsdauer – auch wenn die Jahresmiete identisch ist. Makler sollten Kunden vermitteln können, dass "Geld in der Zukunft weniger wert ist als Geld heute" und dies der Kern der Abzinsung ist.

Ein Gutachter erwartet in 10 Jahren einen Restwert des Grundstücks (Bodenwert) von 300.000 Euro. Bei einem Liegenschaftszinssatz von 4 % beträgt der Abzinsungsfaktor 1 / (1,04)^10 ≈ 0,6756. Der heutige Barwert dieses künftigen Bodenwerts beträgt somit rund 202.700 Euro.