Barwert

In der Immobilienbewertung spielt der Barwert vor allem im Ertragswertverfahren eine tragende Rolle, da der Wert einer Immobilie letztlich der Barwert aller künftig erwarteten Erträge ist.

• Grundprinzip: Da ein Euro heute mehr wert ist als ein Euro in zehn Jahren (Zeitwert des Geldes, Anlagemöglichkeit, Inflation, Risiko), müssen künftige Zahlungen abgezinst werden, um sie mit dem heutigen Wert vergleichbar zu machen. Der Barwert einer einzelnen künftigen Zahlung ergibt sich durch Multiplikation mit dem Abzinsungsfaktor.
• Barwert einer Rente: Bei gleichbleibenden jährlichen Erträgen (wie im Ertragswertverfahren üblich) wird der Barwert über den sogenannten Vervielfältiger berechnet, der die Summe aller Abzinsungsfaktoren über die Restnutzungsdauer darstellt und als Barwertfaktor gemäß § 34 ImmoWertV nachschlagbar ist.
• Anwendungsfälle in der Immobilienwirtschaft: Neben der Ertragswertermittlung wird der Barwert auch benötigt, um Erbbauzinsverpflichtungen, Nießbrauchrechte, Wohnrechte, Leibrenten oder künftige Instandhaltungsverpflichtungen wertmäßig zu erfassen und vom Verkehrswert abzuziehen bzw. hinzuzurechnen.
• Praxisrelevanz für Makler: Insbesondere bei Objekten mit eingetragenen Rechten (z. B. lebenslangem Wohnrecht des Verkäufers, Nießbrauch, Erbbaurecht) muss der Makler verstehen, dass der wirtschaftliche Wert dieser Belastung oder Berechtigung als Barwert berechnet wird – abhängig von der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person und dem angesetzten Kapitalisierungszinssatz.

Ein Verkäufer räumt sich beim Verkauf seines Hauses ein lebenslanges Wohnrecht ein, dessen jährlicher Mietwert 9.600 Euro entspricht. Bei einer statistischen Lebenserwartung von weiteren 15 Jahren und einem Kapitalisierungszinssatz von 4 % ergibt sich mittels Vervielfältiger ein Barwert des Wohnrechts von rund 106.700 Euro, der vom Verkehrswert des Hauses abgezogen wird.