Anrechnungsfaktor

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sieht vor, dass nicht jede Grundfläche zu 100 % als Wohnfläche zählt. Der Anrechnungsfaktor regelt die anteilige Berücksichtigung folgender typischer Flächen:

• Balkone, Loggien, Dachterrassen und Terrassen: In der Regel werden 25 % der Grundfläche angerechnet, bei besonders hochwertiger oder geschützter Lage (z. B. überdachte, blickgeschützte Terrasse) kann die Anrechnung bis zu 50 % betragen. Die genaue Quote liegt im Ermessen, sollte aber begründet und nachvollziehbar dokumentiert werden.
• Räume mit Dachschrägen: Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 m und 2,00 m werden zu 50 % angerechnet; Flächen unter 1,00 m Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche; Flächen über 2,00 m Höhe zählen voll (100 %).
• Wintergärten und andere nicht ganzjährig beheizbare Räume: Werden ebenfalls mit 50 % angerechnet, sofern sie nicht beheizbar sind; beheizte, ganzjährig nutzbare Wintergärten zählen zu 100 %.
• Schwimmbäder und ähnliche nur zum Wohnen gehörende Räume: Werden ebenfalls anteilig (meist 50 %) angerechnet.

Für Makler ist die korrekte Anwendung der Anrechnungsfaktoren zentral, weil Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu Gewährleistungsansprüchen führen können, wenn die tatsächliche Wohnfläche erheblich (nach BGH-Rechtsprechung ab einer Abweichung von mehr als 10 %) von der im Exposé oder Mietvertrag angegebenen Fläche abweicht. Besonders bei Dachgeschosswohnungen und Objekten mit großzügigen Außenflächen sollte die Berechnung nachvollziehbar dokumentiert und im Zweifel durch einen Bausachverständigen erstellt werden.

Eine Dachgeschosswohnung hat einen 12 m² großen Balkon. Nach der üblichen Anrechnung mit einem Faktor von 25 % fließen davon 3 m² in die Wohnflächenberechnung ein. Zusätzlich verfügt die Wohnung über einen Raum mit Dachschräge, von dem nur die Fläche mit einer Höhe über 2,00 m voll und die Fläche zwischen 1,00 m und 2,00 m zur Hälfte angerechnet wird.