Dachschräge
Auch: Schrägdachfläche
Die Dachschräge ist die geneigte Innenfläche eines Schrägdachs, die im ausgebauten Dachgeschoss die Raumhöhe zu den Seiten hin verringert. Sie prägt Raumgefühl und Möblierbarkeit von Dachgeschosswohnungen und wird bei der Wohnflächenberechnung nur anteilig berücksichtigt.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Dachschräge sowohl ein gestalterisches als auch ein flächenrechtliches Thema, da sie die tatsächlich nutzbare und die rechnerisch anrechenbare Wohnfläche eines Dachgeschosses deutlich auseinanderfallen lassen kann.
- Bauliche Situation: Unterhalb der Dachschräge sinkt die lichte Raumhöhe kontinuierlich bis zum Kniestock bzw. zur Traufe; dieser Bereich wird häufig für Einbauschränke, Regale oder niedrige Möbel genutzt, ist aber zum Stehen und für hohe Möbel meist ungeeignet.
- Anrechnung nach Wohnflächenverordnung: Nach § 4 WoFlV werden Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m voll (100 %) angerechnet, Flächen mit einer Höhe zwischen 1 m und 2 m nur zur Hälfte (50 %), und Flächen mit weniger als 1 m Höhe überhaupt nicht in die Wohnfläche einbezogen. Dachschrägenbereiche fallen damit typischerweise in die 50-Prozent- oder 0-Prozent-Zone.
- Praxisrelevanz für Exposé und Wertermittlung: Wird die Fläche unter Dachschrägen fälschlich voll angerechnet, führt dies zu einer überhöhten Wohnflächenangabe und im schlimmsten Fall zu einer Mietminderung oder Kaufpreisrückforderung wegen Flächenabweichung. Makler sollten bei Dachgeschosswohnungen die Berechnungsmethode im Exposé transparent machen.
- Gestalterische Optimierung: Dachflächenfenster, Gauben und Spitzböden können den nutzbaren Raum unter der Dachschräge erweitern bzw. optisch aufwerten, ändern aber nichts an der rechnerischen Anrechnung nach WoFlV.
Beispiel aus der Praxis
Ein ausgebautes Dachgeschoss hat einen Raum mit 12 m² Grundfläche in voller Raumhöhe (über 2 m) und weitere 10 m² unter der Dachschräge mit einer Höhe zwischen 1 und 2 m. Nach der WoFlV ergibt sich eine anrechenbare Wohnfläche von 12 m² + 5 m² (50 % von 10 m²) = 17 m², obwohl die tatsächliche Grundfläche 22 m² beträgt.
Rechtsgrundlage
- § 4 Wohnflächenverordnung (WoFlV) – regelt die gestaffelte Anrechnung von Räumen und Raumteilen mit geringerer lichter Höhe, insbesondere unter Dachschrägen: 100 % ab 2 m Höhe, 50 % zwischen 1 m und 2 m, keine Anrechnung unter 1 m.