Dachschaden
Auch: Dachdefekt · Dachundichtigkeit
Ein Dachschaden bezeichnet jede Beschädigung an Dachkonstruktion, Dachhaut oder Dachanschlüssen, die die Schutzfunktion des Daches – insbesondere die Dichtigkeit gegen Niederschlag – beeinträchtigt.
Ausführliche Erklärung
Dachschäden reichen von einzelnen gelösten oder gebrochenen Dachziegeln über undichte Anschlüsse an Schornstein, Gauben und Dachfenstern bis hin zu großflächigen Schäden an der Unterkonstruktion durch langjährige, unbemerkte Feuchtigkeitseinwirkung (Fäulnis der Sparren, Befall durch Holzschädlinge). Häufige Ursachen sind Materialermüdung, Sturmschäden, mangelhafte Ausführung bei Bau oder Sanierung, fehlende oder beschädigte Unterspannbahnen sowie Verstopfungen der Dachentwässerung.
Für die Immobilienpraxis ist der Dachschaden bedeutsam, weil er zu den kostenintensivsten Mängeln zählt und häufig erst durch eine fachkundige Dachbegehung oder ein Baugutachten sicher erkennbar wird. Bei Eigentumswohnungen fällt die Instandsetzung des Daches als Teil des Gemeinschaftseigentums in die Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und wird in der Regel aus der Instandhaltungsrücklage finanziert. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern oder gesamten Gebäuden begründet ein dem Verkäufer bekannter, nicht offengelegter Dachschaden das Risiko einer arglistigen Täuschung; ein im Kaufvertrag konkret benannter Dachschaden kann dagegen wirksam vom vereinbarten Gewährleistungsausschluss erfasst werden.
Beispiel aus der Praxis
Bei der Besichtigung eines Reihenhauses fällt dem Kaufinteressenten ein Wasserfleck an der Dachschräge im Dachgeschoss auf. Ein hinzugezogener Sachverständiger stellt eine undichte Anschlussfolie am Kamin als Ursache fest. Käufer und Verkäufer einigen sich auf einen Preisnachlass, der die Sanierungskosten abdeckt, und nehmen den Schaden ausdrücklich in den Gewährleistungsausschluss des Kaufvertrags auf.
Rechtsgrundlage
- § 434 BGB – Sachmangelbegriff; ein Dachschaden kann die vertraglich vorausgesetzte Beschaffenheit der Immobilie beeinträchtigen.
- § 536 BGB – Mietminderung bei mangelbedingter Gebrauchsbeeinträchtigung, etwa bei Wassereintritt durch ein undichtes Dach.
- Keine spezielle bauordnungsrechtliche Einzelnorm; die Instandhaltungspflicht für das Dach als Gemeinschaftseigentum ergibt sich aus dem Wohnungseigentumsrecht.