Feuchtigkeitsschaden im Baugutachten

Feuchtigkeitsschäden zählen zu den häufigsten und teuersten Bauschäden, weil sie oft erst nach Jahren sichtbar werden (Stockflecken, abplatzender Putz, muffiger Geruch) und die Bausubstanz sowie die Gesundheit der Bewohner (Schimmelbildung) beeinträchtigen können. Ursachen sind vielfältig: aufsteigende Feuchte aus dem Erdreich bei fehlender oder defekter Horizontalsperre, drückendes Grundwasser bei unzureichender Abdichtung, Undichtigkeiten am Dach oder an Fassadenanschlüssen, Kondensationsfeuchte durch falsches Lüftungsverhalten oder Wärmebrücken sowie Leitungswasserschäden.

Ein Baugutachten zu einem Feuchtigkeitsschaden umfasst typischerweise eine visuelle Befundaufnahme, Feuchtemessungen (kapazitiv oder mittels Darrmethode), die Bestimmung der Schadensursache und einen Sanierungsvorschlag mit Kostenschätzung. Für Makler und Verkäufer ist ein solches Gutachten in zweierlei Hinsicht relevant: Zum einen begründet ein erkennbarer, aber verschwiegener Feuchtigkeitsschaden das Risiko einer arglistigen Täuschung, wenn der Verkäufer positive Kenntnis hatte und diese nicht offenlegt. Zum anderen dient das Gutachten im Kaufvertrag häufig als Grundlage für einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss "wie besichtigt" mit konkretem Bezug auf den bekannten Mangel, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Im Mietverhältnis begründet ein nachgewiesener Feuchtigkeitsschaden regelmäßig einen Sachmangel der Mietsache mit Anspruch auf Mietminderung und Mängelbeseitigung, sofern der Mieter die Ursache nicht selbst zu vertreten hat (z. B. durch unzureichendes Lüften).

Vor dem Verkauf eines Altbaus beauftragt der Eigentümer einen Sachverständigen, der im Kellergeschoss aufsteigende Feuchte aufgrund einer fehlenden Horizontalsperre feststellt. Der Verkäufer legt das Gutachten dem Käufer offen und vereinbart im notariellen Kaufvertrag einen konkret auf diesen Mangel bezogenen Gewährleistungsausschluss – damit ist er vor späteren Ansprüchen aus diesem bekannten Schaden abgesichert.