Anwartschaftsrecht
Auch: dingliches Anwartschaftsrecht
Ein Anwartschaftsrecht ist eine bereits so verfestigte Vorstufe eines vollen dinglichen Rechts (typischerweise des Eigentums), dass der bisherige Berechtigte die Position des Anwärters nicht mehr einseitig zerstören kann. Es ist mehr als eine bloße Erwerbsaussicht, aber noch kein volles Recht.
Ausführliche Erklärung
Im Immobilienbereich ist das wichtigste Beispiel eines Anwartschaftsrechts die Rechtsstellung des Käufers nach erklärter Auflassung, aber vor Eintragung im Grundbuch, sofern zugleich eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist – die Rechtsprechung erkennt hier ein dingliches Anwartschaftsrecht des Käufers an.
Praxisrelevanz für Makler:
- Nach § 925 BGB ist die Auflassung die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang. Ist sie bereits erklärt, aber die Eintragung im Grundbuch noch nicht vollzogen, entsteht für den Käufer eine gesicherte Rechtsposition – ein Anwartschaftsrecht –, sofern zusätzlich eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) eingetragen ist.
- Diese Position ist bereits übertragbar und pfändbar und schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie in der Zwischenzeit anderweitig belastet oder veräußert – entsprechende Verfügungen wären dem Anwärter gegenüber relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).
- Für den Makler ist das bei Weiterverkäufen ("Kettengeschäften") relevant: Ein Käufer mit gesichertem Anwartschaftsrecht kann seine Position unter bestimmten Voraussetzungen bereits weiterübertragen, bevor er selbst als Eigentümer eingetragen ist.
- Ein weiteres klassisches Beispiel außerhalb des Grundstücksrechts ist das Anwartschaftsrecht des Käufers beim Eigentumsvorbehalt (§ 449 BGB) an beweglichen Sachen – strukturell ähnlich, aber für Immobilien nicht direkt einschlägig, da Grundstücke keinen Eigentumsvorbehalt im engeren Sinne kennen.
Beispiel aus der Praxis
Käufer und Verkäufer erklären beim Notar die Auflassung für ein Einfamilienhaus; gleichzeitig wird zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung besitzt der Käufer bereits ein gesichertes Anwartschaftsrecht – ein nachträglicher Verkauf des Hauses an einen Dritten durch den bisherigen Eigentümer wäre dem Käufer gegenüber unwirksam.