Eigentumsvorbehalt
Der Eigentumsvorbehalt ist die Vereinbarung, dass der Verkäufer sich das Eigentum an der verkauften Sache bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises vorbehält. Bei beweglichen Sachen (z. B. Einbauküchen, mitverkauftes Inventar) ist dies unmittelbar möglich; bei Grundstücken selbst ist ein klassischer Eigentumsvorbehalt jedoch rechtlich ausgeschlossen, weshalb die Praxis auf andere Sicherungsmittel zurückgreift.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist dieser Begriff ein häufiger Stolperstein, weil er bei beweglichen Sachen völlig anders funktioniert als bei Immobilien selbst:
- Beim Kauf beweglicher Sachen (§ 449 BGB): Wird beim Verkauf einer beweglichen Sache Eigentumsvorbehalt vereinbart, bleibt der Verkäufer bis zur vollständigen Zahlung Eigentümer, obwohl der Käufer bereits Besitz erlangt. Dies betrifft im Immobilienkontext etwa mitverkauftes bewegliches Inventar (Einbauküche, Möbel) oder Baumaterialien im Bauträgergeschäft, nicht aber das Grundstück selbst.
- Beim Grundstückskauf ist ein echter Eigentumsvorbehalt nach dem Vorbild des § 449 BGB nicht möglich: Nach § 925 Abs. 2 BGB darf die Auflassung – die dingliche Einigung über den Eigentumsübergang bei Grundstücken – nicht unter einer Bedingung oder Zeitbestimmung erklärt werden. Ein "Eigentum unter Vorbehalt der vollständigen Zahlung" wäre eine aufschiebende Bedingung und damit unwirksam.
- Wie sich Verkäufer in der Praxis trotzdem absichern: Da ein bedingter Eigentumsübergang ausscheidet, sichern Notare und Verkäufer die Zahlung anders ab:
- Der Notar reicht die Eigentumsumschreibung erst beim Grundbuchamt ein, wenn ihm die vollständige Kaufpreiszahlung (oder eine gesicherte Zahlungsgarantie, z. B. Notaranderkonto) nachgewiesen wurde.
- Alternativ wird eine Rückauflassungsvormerkung vereinbart, die dem Verkäufer für den Fall der Nichtzahlung einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums sichert.
- Vertragsstrafen und Rücktrittsrechte im Kaufvertrag flankieren die Zahlungssicherung zusätzlich.
- Bauträgerverträge: Auch hier gilt: Das Bauwerk wird zwar sukzessive nach Baufortschritt abgerechnet (§ 3 MaBV), das Eigentum am Grundstück und späteren Gebäude geht aber erst mit Auflassung und Eintragung über, nicht ratierlich mit den Zahlungen.
Praxisrelevanz für Makler: Käufer und Verkäufer verwechseln häufig den aus dem Möbel- oder Fahrzeugkauf bekannten Eigentumsvorbehalt mit der Immobilientransaktion. Makler sollten klarstellen, dass die Zahlungssicherheit beim Grundstückskauf über den Notar (Fälligkeitsvoraussetzungen, Anderkonto) und nicht über einen "Eigentumsvorbehalt" am Grundstück selbst hergestellt wird.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines möblierten Einfamilienhauses wird für die mitverkaufte, hochwertige Einbauküche ein Eigentumsvorbehalt vereinbart: Sie bleibt bis zur vollständigen Zahlung des auf sie entfallenden Kaufpreisanteils im Eigentum des Verkäufers. Das Grundstück selbst hingegen geht – wie bei jedem Immobilienkauf – erst mit Auflassung und Grundbucheintragung über, unabhängig von einer etwaigen Ratenzahlung.
Rechtsgrundlage
- § 449 BGB – Regelt den Eigentumsvorbehalt beim Kauf beweglicher Sachen.
- § 925 Abs. 2 BGB – Schließt eine bedingte oder befristete Auflassung bei Grundstücken aus und verhindert damit einen klassischen Eigentumsvorbehalt am Grundstück.