Aparthotel
Auch: Apartmenthotel · Serviced Apartments
Ein Aparthotel ist eine Mischform zwischen klassischem Hotel und Apartmenthaus: Gäste bewohnen abgeschlossene, meist mit Kochnische ausgestattete Apartments, nutzen aber zugleich Hotelservices wie Rezeption, Housekeeping oder Frühstücksangebot – ideal für längere Aufenthalte.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist das Aparthotel vor allem als Anlage- und Betreiberimmobilie relevant, seltener im klassischen Wohnungsverkauf:
- Nutzungsprofil: Zielgruppe sind Geschäftsreisende, Projektmitarbeiter oder Umzugskunden mit Aufenthaltsdauern von einigen Tagen bis mehreren Monaten – länger als im klassischen Hotel, kürzer als bei einer normalen Mietwohnung.
- Betreibermodell: Häufig erwerben Kapitalanleger einzelne Apartmenteinheiten (Teileigentum nach WEG) und verpachten diese an einen Hotelbetreiber, der das gesamte Haus einheitlich vermarktet und bewirtschaftet (sog. Betreiberimmobilie). Die Rendite des Anlegers hängt stark von der Bonität und dem Geschäftsmodell des Betreibers ab.
- Abgrenzung zum Boardinghouse: Boardinghouses sind eng verwandt, legen aber meist noch stärkeren Fokus auf Langzeitaufenthalte mit reduziertem Serviceumfang; die Übergänge sind fließend.
- Rechtliche Einordnung: Baurechtlich werden Aparthotels meist als Beherbergungsbetrieb eingestuft, was andere Anforderungen an Brandschutz, Stellplätze und Nutzungsänderung nach sich zieht als reines Wohnen. Bei Umwandlung von Wohnraum in Aparthotel-Nutzung ist eine Nutzungsänderung baurechtlich genehmigungspflichtig.
- Vertragsstruktur bei Kapitalanlagen: Anleger sollten Pachtvertragslaufzeiten, Umsatzbeteiligungsmodelle, Instandhaltungsrücklagen und mögliche Sonderkündigungsrechte des Betreibers genau prüfen, da diese die Werthaltigkeit der Kapitalanlage maßgeblich beeinflussen.
- Marktentwicklung: Der Markt für Serviced Apartments wächst in deutschen Großstädten seit Jahren, getrieben durch Flexibilisierung von Arbeit und Projektgeschäft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger kauft ein 25 m² großes Apartment in einem neu errichteten Aparthotel in Frankfurt und verpachtet es über einen 20-Jahres-Vertrag an eine internationale Betreibergesellschaft, die Rezeption, Reinigung und Vermietung an Geschäftsreisende übernimmt.
Rechtsgrundlage
Beim Erwerb einzelner Einheiten gilt regelmäßig das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) (Teileigentum). Die bauliche Nutzung als Beherbergungsbetrieb richtet sich nach dem Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht der jeweiligen Landesbauordnung sowie ggf. der Baunutzungsverordnung (Einordnung als Beherbergungsgewerbe statt Wohnnutzung).