Ferienwohnung
Auch: FeWo · Urlaubswohnung
Eine Ferienwohnung (FeWo) ist eine vollständig möblierte Wohnung, die touristisch an wechselnde Gäste für kurze Aufenthalte (typischerweise Tage bis wenige Wochen) vermietet wird, anstatt dauerhaft von einem Mieter bewohnt zu werden. Sie unterscheidet sich damit rechtlich und wirtschaftlich deutlich von der klassischen Wohnraummiete.
Ausführliche Erklärung
Ferienwohnungen sind aus Maklersicht ein Segment mit erheblichem regulatorischen Handlungsbedarf, insbesondere in Großstädten und touristischen Hotspots:
- Zweckentfremdungsverbot: In vielen deutschen Großstädten (u. a. Berlin, München, Hamburg, Köln) gelten Zweckentfremdungsverbotsgesetze/-satzungen, die die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung genehmigungspflichtig machen oder ganz einschränken, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Ohne entsprechende Genehmigung drohen empfindliche Bußgelder. Der Makler muss vor Vermarktung einer Wohnung als Ferienwohnungs-Investment die kommunale Rechtslage zwingend prüfen.
- Bauplanungsrecht: In touristisch geprägten Gebieten (z. B. Sondergebiete Erholung nach § 10 BauNVO) ist die Ferienwohnungsnutzung planungsrechtlich vorgesehen; in reinen oder allgemeinen Wohngebieten kann sie dagegen als "gewerbeähnliche Nutzung" unzulässig sein und Nachbarwidersprüche auslösen.
- Steuerliche Behandlung: Einnahmen aus der Vermietung von Ferienwohnungen unterliegen der Einkommensteuer (Vermietungseinkünfte oder gewerbliche Einkünfte bei hotelähnlichem Zusatzservice) sowie ggf. der Umsatzsteuer, wenn die Kleinunternehmergrenze überschritten wird. Zusätzlich erheben viele Gemeinden eine Kurtaxe bzw. Bettensteuer/Übernachtungsteuer.
- Betriebskosten und Verwaltung: Ferienwohnungen erfordern höheren Verwaltungsaufwand (Reinigung, Schlüsselübergabe, Gästekommunikation, Buchungsplattformen) als klassische Vermietung, was bei der Renditekalkulation zu berücksichtigen ist.
- WEG-Rechtlicher Aspekt: Bei Eigentumswohnungen kann die Vermietung als Ferienwohnung durch die Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung eingeschränkt oder untersagt sein, insbesondere wenn andere Eigentümer die Wohnung dauerhaft selbst bewohnen und häufigen Gästewechsel als Störung empfinden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger möchte eine Wohnung in München als Ferienwohnung über eine Buchungsplattform vermieten. Der Makler weist darauf hin, dass München eine strenge Zweckentfremdungssatzung hat, wonach eine Genehmigung der Wohnungsaufsicht erforderlich ist und die Vermietung ohne diese Genehmigung mit einem Bußgeld von bis zu 500.000 Euro geahndet werden kann – der Anleger entscheidet sich daraufhin für eine klassische Wohnraumvermietung.
Rechtsgrundlage
- Landesrechtliche Zweckentfremdungsverbote (z. B. Zweckentfremdungsverbotsgesetze/-satzungen der Länder und Kommunen) – regeln, ob und unter welchen Voraussetzungen Wohnraum als Ferienwohnung genutzt werden darf.
- § 10 BauNVO – planungsrechtliche Grundlage für Sondergebiete, in denen Feriennutzung ausdrücklich vorgesehen ist.
- Ergänzend: Kommunale Kurtaxe-/Bettensteuersatzungen und einkommensteuerliche Regelungen zu Vermietungseinkünften.