Kurzzeitvermietung
Auch: Ferienwohnungsnutzung · Airbnb-Vermietung
Kurzzeitvermietung bezeichnet die kurzfristige, meist tage- oder wochenweise Vermietung einer Eigentumswohnung an wechselnde Feriengäste oder Geschäftsreisende – häufig über Online-Plattformen. In Wohnungseigentümergemeinschaften ist sie rechtlich meist zulässig, sorgt aber wegen Lärm, Fremdenverkehr und Sicherheitsbedenken häufig für Streit unter den Eigentümern.
Ausführliche Erklärung
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (u. a. Urteil V ZR 112/18 vom 12.7.2019) ist die kurzzeitige Vermietung einer als Wohnung gewidmeten Einheit grundsätzlich eine zulässige Wohnnutzung im Sinne der Teilungserklärung, solange keine gewerbliche Nutzung im engeren Sinne (z. B. Hotelbetrieb mit Rezeption, Reinigungspersonal vor Ort, Zimmerservice) vorliegt und die Zweckbestimmung „Wohnen“ eingehalten wird. Eine Untersagung allein wegen häufigen Mieterwechsels ist daher regelmäßig nicht ohne Weiteres möglich.
Praxisrelevante Punkte für Makler:
- Zweckbestimmung prüfen: Ist eine Einheit als „Teileigentum“ oder ausdrücklich mit Zweckbestimmung „ausschließlich zu Wohnzwecken ohne kurzzeitige Vermietung“ gewidmet, kann Kurzzeitvermietung ausgeschlossen sein.
- Beschlusskompetenz seit WEMoG 2020: Nach § 19 Abs. 1 WEG können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss Regelungen zum Gebrauch (Gebrauchsregelungen) treffen, etwa Anzeigepflichten, Meldepflichten für Gäste oder Auflagen zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzug, Müllraum) – ein generelles Verbot der Kurzzeitvermietung per einfachem Beschluss ist rechtlich umstritten und bedarf regelmäßig einer Vereinbarung (Zustimmung aller) oder einer entsprechenden Öffnungsklausel.
- Öffentlich-rechtliche Restriktionen: Unabhängig vom WEG-Recht können kommunale Zweckentfremdungsverbote (v. a. in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg) die Kurzzeitvermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig machen oder einschränken.
- Praktische Konflikte: häufiger Gästewechsel, Schlüsselübergaben über Boxen, erhöhter Verschleiß an Gemeinschaftseigentum und Lärmbelästigung sind typische Streitthemen, die in der Praxis über die Hausordnung reguliert werden.
- Für den Verkauf ist es wichtig, Käufer über bestehende Beschränkungen (Beschlüsse, Zweckentfremdungssatzung) aufzuklären, insbesondere wenn der Erwerb zu Vermietungszwecken über Plattformen geplant ist.
Beispiel aus der Praxis
Ein Eigentümer vermietet seine Wohnung regelmäßig für drei bis sieben Tage über eine Buchungsplattform an Touristen. Nachbarn beschweren sich über Lärm und fremde Personen im Treppenhaus. Die Eigentümerversammlung beschließt eine Gebrauchsregelung, die eine Anmeldepflicht für Kurzzeitgäste beim Verwalter sowie eine maximale Anzahl von Gästen pro Wohnung vorsieht – ein vollständiges Verbot wird mangels Vereinbarung aller Eigentümer nicht durchgesetzt.
Rechtsgrundlage
- § 13 Abs. 1 WEG – Recht des Wohnungseigentümers, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, soweit gesetzlich oder vereinbart nichts anderes bestimmt ist.
- § 19 Abs. 1 WEG – Beschlusskompetenz für Gebrauchsregelungen des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.
- Kommunale Zweckentfremdungsverbotssatzungen (landesrechtlich, z. B. Berlin ZwVbG) – öffentlich-rechtliche Restriktionen unabhängig vom WEG-Recht.
- BGH, Urteil vom 12.07.2019, V ZR 112/18 – Kurzzeitvermietung ist grundsätzlich zulässige Wohnnutzung.