Architektenentwurf
Auch: Entwurfsplanung · Vorentwurf
Der Architektenentwurf ist die zeichnerische und textliche Ausarbeitung eines Bauvorhabens durch den Architekten – mit Grundrissen, Ansichten, Schnitten und einer Kostenschätzung – auf deren Grundlage der Bauherr über die Realisierung entscheidet und die weitere Genehmigungsplanung erfolgt.
Ausführliche Erklärung
Rechtlicher Rahmen des Architektenentwurfs ist der Architektenvertrag nach § 650p BGB. Danach ist der Architekt verpflichtet, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks erforderlichen Leistungen zur Erreichung der zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erbringen. Sind diese Ziele bei Vertragsschluss noch nicht vollständig festgelegt, muss der Architekt zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele erarbeiten und diese dem Bauherrn zusammen mit einer Kostenschätzung zur Zustimmung vorlegen (sogenannte Zielfindungsphase). Erst danach kann sich der Bauherr fundiert entscheiden, ob er das Vorhaben mit dem Architekten realisiert, oder ein in dieser Phase bestehendes Sonderkündigungsrecht ausübt.
Fachlich gliedert sich die Objektplanung nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in mehrere Leistungsphasen; der eigentliche „Entwurf" entspricht im Kern der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung), die auf die vorgelagerten Phasen Grundlagenermittlung (Leistungsphase 1) und Vorplanung (Leistungsphase 2) aufbaut. In der Entwurfsplanung werden Grundrisse, Ansichten und Schnitte maßstäblich durchgearbeitet, das Vorhaben mit den öffentlich-rechtlichen Vorgaben abgestimmt und eine belastbare Kostenberechnung erstellt. Der so erarbeitete Entwurf bildet regelmäßig die fachliche Grundlage für die anschließende Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) und den Bauantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Für die Immobilienpraxis ist der Architektenentwurf insbesondere bei Neubau- und größeren Umbauvorhaben relevant: Er bestimmt maßgeblich Grundrisszuschnitt, Wohnwert, Erschließung und damit auch die spätere Vermarktbarkeit einer Immobilie. Makler, die Neubauprojekte oder Bauträgerobjekte vor Fertigstellung vermitteln, arbeiten häufig auf Basis solcher Entwurfsunterlagen und sollten deren vorläufigen Charakter – Änderungen im weiteren Genehmigungs- und Ausführungsprozess sind möglich – gegenüber Interessenten transparent kommunizieren.
Beispiel aus der Praxis
Für ein geplantes Mehrfamilienhaus erarbeitet der beauftragte Architekt einen Entwurf mit Grundrissen für acht Wohneinheiten, Ansichten und einer ersten Kostenberechnung. Der Bauträger nutzt diesen Entwurf, um bereits vor Baubeginn Reservierungsvereinbarungen mit Kaufinteressenten zu treffen, weist dabei aber ausdrücklich auf mögliche Planänderungen im weiteren Genehmigungsverfahren hin.
Rechtsgrundlage
- § 650p BGB – Vertragstypische Pflichten aus Architekten- und Ingenieurverträgen; Zielfindungsphase mit Planungsgrundlage und Kostenschätzung.
- Ergänzend fachlich maßgeblich: HOAI, insbesondere die Leistungsphasen der Objektplanung (Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung).