Aufgaben und Befugnisse des Verwalters
Auch: Verwalterkompetenzen · Verwalteraufgaben
§ 27 WEG legt fest, in welchem Umfang der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig – also ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung – handeln darf und muss: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung von untergeordneter Bedeutung sowie Maßnahmen zur Wahrung von Fristen oder zur Abwendung eines Nachteils.
Ausführliche Erklärung
Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- von untergeordneter Bedeutung sind und keine erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft begründen, oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils für die Gemeinschaft erforderlich sind.
Diese gesetzliche Grundkompetenz gibt dem Verwalter einen eigenständigen Handlungsspielraum für das laufende Tagesgeschäft, ohne dass für jede Kleinigkeit ein Beschluss der Eigentümerversammlung eingeholt werden muss – etwa die Beauftragung eines Handwerkers zur Behebung eines akuten Wasserschadens oder die fristgerechte Einreichung von Unterlagen bei einer Behörde. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Wohnungseigentümer diese gesetzlichen Rechte und Pflichten durch Beschluss einschränken oder erweitern – etwa indem sie dem Verwalter für bestimmte Bereiche eine Wertgrenze für eigenständige Auftragsvergaben einräumen oder umgekehrt bestimmte Entscheidungen ausdrücklich der Versammlung vorbehalten.
Ergänzend vertritt der Verwalter die Gemeinschaft seit der WEG-Reform 2020 gemäß § 9b WEG grundsätzlich gerichtlich und außergerichtlich. Die konkrete Ausgestaltung im Alltag – etwa die Abgrenzung zwischen im Grundhonorar enthaltenen Grundleistungen und gesondert zu vergütenden Sonderleistungen – ergibt sich nicht aus dem Gesetz, sondern aus dem individuellen Verwaltervertrag.
Beispiel aus der Praxis
Nach einem Rohrbruch im Keller beauftragt der Verwalter ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung sofort einen Handwerker mit der Reparatur, um weiteren Schaden am Gemeinschaftseigentum abzuwenden. Diese Eilmaßnahme ist von seiner gesetzlichen Befugnis nach § 27 Abs. 1 WEG gedeckt.
Rechtsgrundlage
- § 27 WEG – Aufgaben und Befugnisse des Verwalters: eigenständiges Handeln bei Maßnahmen untergeordneter Bedeutung sowie bei Fristwahrung oder Nachteilsabwehr; Möglichkeit der Erweiterung oder Einschränkung durch Beschluss.