Aufteilung nach § 8 WEG
Auch: Teilungserklärung nach § 8 WEG · Einseitige Teilung
Bei der Aufteilung nach § 8 WEG teilt der alleinige Eigentümer eines Grundstücks dieses durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder Teileigentumseinheit verbunden sind. Dies ist der typische Weg, auf dem Bauträger neu errichtete Wohnanlagen in einzelne verkaufbare Einheiten aufteilen.
Ausführliche Erklärung
Das WEG kennt zwei Wege zur Begründung von Wohnungseigentum:
- § 3 WEG – vertragliche Einräumung: Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks vereinbaren untereinander die Aufteilung in Sondereigentum (seltener in der Praxis, etwa bei bereits bestehendem Miteigentum mehrerer Personen).
- § 8 WEG – einseitige Teilung: Der alleinige Eigentümer des Grundstücks (typischerweise der Bauträger oder Bestandshalter vor Verkauf) erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile geteilt wird, die jeweils mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden sind.
Da bei § 8 WEG nur ein einziger Eigentümer handelt, ist – anders als bei der vertraglichen Teilung nach § 3 WEG – keine notarielle Einigung mehrerer Parteien erforderlich; die Teilungserklärung ist eine einseitige, aber grundbuchrechtlich formbedürftige Erklärung (notarielle Beurkundung oder öffentlich beglaubigte Form, § 8 Abs. 2, § 29 GBO). Der Aufteilung müssen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde und ein Aufteilungsplan beigefügt werden (§ 7 Abs. 4 WEG), aus denen sich die Lage und Abgrenzung der Sondereigentumseinheiten eindeutig ergibt.
Praxisrelevanz für Makler:
- Nahezu jede neu vermarktete Eigentumswohnung eines Bauträgers entsteht über § 8 WEG.
- Die Teilungserklärung (samt Gemeinschaftsordnung) ist DAS zentrale Dokument für die rechtliche Ausgestaltung der WEG – sie regelt Kostenverteilung, Nutzungsrechte, Sondernutzungsrechte und Stimmrechte und sollte vor Vermarktung sorgfältig geprüft werden.
- Erst mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht das Wohnungseigentum rechtlich; bis dahin bestehen nur Miteigentumsanteile am ungeteilten Grundstück.
Beispiel aus der Praxis
Ein Bauträger erwirbt ein Grundstück und errichtet darauf ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohnungen. Vor Verkaufsbeginn erklärt er gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung nach § 8 WEG, legt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vor und lässt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt anlegen. Erst danach kann er einzelne Wohnungen als rechtlich selbstständiges Wohnungseigentum an Käufer veräußern.