Begründung von Wohnungseigentum
Auch: Entstehung von Wohnungseigentum
Die Begründung von Wohnungseigentum ist der rechtliche Vorgang, mit dem aus einem einheitlichen Grundstück mehrere rechtlich selbstständige Einheiten (Wohnungs- oder Teileigentum) geschaffen werden, die jeweils aus einem Miteigentumsanteil am Grundstück und dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder Gewerbeeinheit bestehen.
Ausführliche Erklärung
Wohnungseigentum entsteht nicht automatisch mit der Bauplanung, sondern erst durch einen förmlichen, grundbuchrechtlichen Akt. Das WEG sieht dafür zwei Wege vor:
- Vertragliche Einräumung (§ 3 WEG): Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks vereinbaren notariell die Aufteilung in Wohnungseigentum.
- Teilung durch den Alleineigentümer (§ 8 WEG): Der alleinige Eigentümer erklärt einseitig gegenüber dem Grundbuchamt die Teilung (siehe eigener Begriff "Aufteilung nach § 8 WEG"), praktisch der weitaus häufigere Weg bei Bauträgerprojekten.
In beiden Fällen ist zusätzlich die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten nachzuweisen (§ 3 Abs. 3 WEG): Jede Einheit muss durch eigene, abschließbare Türen von anderen Einheiten und dem Gemeinschaftseigentum baulich abgetrennt sein. Die zuständige Baubehörde bestätigt dies mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, ergänzt durch einen maßstabsgetreuen Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG).
Rechtlich vollzogen wird die Begründung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 7 WEG) – ab diesem Zeitpunkt existiert das Wohnungseigentum als eigenständiges Recht, das selbstständig belastet, veräußert und vererbt werden kann. Bis dahin besteht rechtlich nur ein (ungeteiltes) Miteigentum am Gesamtgrundstück nach Bruchteilen.
Für Makler wichtig:
- Die Begründungsurkunde (Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung) bestimmt maßgeblich Rechte und Pflichten der künftigen Eigentümer (Kostenverteilung, Sondernutzungsrechte, Stimmrecht, Öffnungsklauseln).
- Fehler bei der Abgeschlossenheit oder im Aufteilungsplan können später zu Streit über die genaue Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum führen (z. B. bei nachträglichem Dachausbau).
Beispiel aus der Praxis
Ein Grundstückseigentümer lässt ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohnungen errichten. Nach Fertigstellung reicht er beim Bauamt den Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung ein und erstellt gemeinsam mit einem Notar die Teilungserklärung nach § 8 WEG samt Aufteilungsplan. Nach Prüfung durch das Grundbuchamt werden acht Wohnungsgrundbücher angelegt – erst damit ist das Wohnungseigentum rechtlich wirksam begründet und einzelne Wohnungen können verkauft werden.
Rechtsgrundlage
- § 1 WEG – Begriffsbestimmungen: Definition von Wohnungseigentum und Teileigentum.
- § 2 WEG – Arten der Begründung: vertragliche Einräumung (§ 3) oder Teilung (§ 8).
- § 3 WEG – vertragliche Einräumung durch mehrere Miteigentümer, Abgeschlossenheitserfordernis (Abs. 3).
- § 8 WEG – Teilung durch den Alleineigentümer.
- § 7 WEG – Anlegung der Wohnungsgrundbücher, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung.