Außenbereichssatzung
Auch: Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB
Die Außenbereichssatzung ist eine Satzung nach § 35 Abs. 6 BauGB, mit der eine Gemeinde für einen bebauten Bereich im Außenbereich (typischerweise eine Splittersiedlung) bestimmt, dass Wohnbauvorhaben dort nicht mehr an den strengen Zulässigkeitsvoraussetzungen des Außenbereichs scheitern, solange sie sich in die Siedlungsstruktur einfügen.
Ausführliche Erklärung
Im Außenbereich sind "sonstige" (nicht privilegierte) Vorhaben wie normale Wohnhäuser nach § 35 Abs. 2 BauGB nur schwer genehmigungsfähig. Für bereits bestehende, im Zusammenhang bebaute Splittersiedlungen, die städtebaulich nicht die Qualität eines Innenbereichs nach § 34 BauGB erreichen, kann die Gemeinde jedoch eine Außenbereichssatzung erlassen, um dort begrenzte Wohnnutzung zu ermöglichen.
Wichtige Abgrenzung zu verwandten Satzungstypen (§ 34 Abs. 4 BauGB):
- Klarstellungssatzung: stellt lediglich klar, wo die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteils (Innenbereich) verläuft – keine materielle Änderung der Rechtslage.
- Entwicklungssatzung: dehnt den Innenbereich auf angrenzende, noch nicht bebaute Flächen aus, sodass diese wie Innenbereich (§ 34 BauGB) behandelt werden.
- Außenbereichssatzung (§ 35 Abs. 6 BauGB): betrifft demgegenüber Gebiete, die im Außenbereich verbleiben (keine Umqualifizierung zum Innenbereich), aber in denen Wohnnutzung erleichtert zugelassen wird, sofern das Vorhaben sich einfügt, die Erschließung gesichert ist und öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Voraussetzungen für eine Außenbereichssatzung:
- Es muss sich um einen bebauten Bereich im Außenbereich handeln, der nicht überwiegend landwirtschaftlich geprägt ist.
- Die Siedlungsstruktur muss eine angemessene Fortentwicklung der Wohnnutzung zulassen, ohne die Grundzüge der Planung zu beeinträchtigen.
- Die Satzung darf keine Vorhaben zulassen, die einer Bauleitplanung bedürften (Abgrenzung zum Bebauungsplan).
Praxisrelevanz für Makler: Grundstücke in einer Splittersiedlung mit Außenbereichssatzung sind deutlich attraktiver und wertvoller als vergleichbare Grundstücke im "normalen" Außenbereich, da Baulücken innerhalb der Satzungsgrenzen leichter bebaubar sind. Die genaue Satzungsgrenze und deren textliche Festsetzungen (z. B. zulässige Nutzungsarten, Maß der baulichen Nutzung) sollten vor einer Kaufentscheidung immer beim Bauamt eingesehen werden.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde erlässt für einen historisch gewachsenen Weiler mit zwölf Wohnhäusern im Außenbereich eine Außenbereichssatzung. Innerhalb der Satzungsgrenzen kann fortan auf einer bislang unbebauten Baulücke ein weiteres Wohnhaus errichtet werden, ohne dass die strengen Privilegierungsvoraussetzungen des § 35 Abs. 1 BauGB erfüllt sein müssen.
Rechtsgrundlage
- § 35 Abs. 6 BauGB – Ermächtigung der Gemeinde zum Erlass einer Außenbereichssatzung zur Erleichterung von Wohnvorhaben in bebauten Bereichen des Außenbereichs.