Baugrundstück
Auch: Bauland · Bauplatz
Ein Baugrundstück ist ein Grundstück, das nach dem geltenden Planungsrecht für eine Bebauung vorgesehen ist. Es unterscheidet sich von Agrarland oder reinen Grünflächen dadurch, dass eine Bebauung – ggf. nach Erschließung – rechtlich zulässig ist.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Baugrundstück wird in der Praxis oft synonym mit "Bauland" verwendet, wobei sich hinter beiden Begriffen unterschiedliche Reifegrade verbergen können. Für die Wertermittlung unterscheidet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) verschiedene Entwicklungsstufen von Bauland:
- Bauerwartungsland: Flächen, bei denen aufgrund konkreter Anhaltspunkte (z. B. Darstellung im Flächennutzungsplan) eine künftige Bebauung erwartet werden kann, jedoch noch kein Baurecht besteht.
- Rohbauland: Flächen, die nach dem Planungsrecht für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder deren Zuschnitt/Grundstücksgröße eine Bebauung nach dem Bebauungsplan nicht zulässt.
- Baureifes Land (Bauland im engeren Sinne): Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind, erschlossen sind (oder deren Erschließung gesichert ist) und sofort bebaut werden können.
Ein "Baugrundstück" im umgangssprachlichen und maklerischen Sinne meint meist baureifes Land, also ein sofort bebaubares Grundstück. Rechtlich richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung nach:
- § 30 BauGB: Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans.
- § 34 BauGB: Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, wenn sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt.
- § 35 BauGB: Vorhaben im Außenbereich, hier grundsätzlich nur eingeschränkt zulässig.
Für Makler ist entscheidend, den tatsächlichen planungsrechtlichen Status eines als "Baugrundstück" beworbenen Grundstücks zu prüfen: Liegt ein rechtskräftiger Bebauungsplan vor? Ist die Erschließung (Straße, Wasser, Abwasser, Strom) tatsächlich gesichert oder nur in Aussicht gestellt? Eine unzutreffende Bezeichnung als "Baugrundstück" ohne tatsächliches Baurecht kann Schadensersatzansprüche des Käufers begründen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Makler bewirbt ein 700 m² großes Grundstück als "Baugrundstück in ruhiger Wohnlage". Er prüft vorab beim Bauamt, dass ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht, das Grundstück im Geltungsbereich liegt und die Erschließung (Straße, Kanal, Wasser) bereits vollständig hergestellt ist – erst dann ist die Bezeichnung als sofort bebaubares Baugrundstück zutreffend.
Rechtsgrundlage
§§ 30, 33, 34, 35 BauGB – regeln die planungsrechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben je nach Gebietstyp. Baunutzungsverordnung (BauNVO) – konkretisiert Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung. Die Klassifikation in Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land folgt der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).