Rohbauland
Rohbauland ist eine Grundstücksfläche, die nach der städtebaulichen Planung grundsätzlich zur Bebauung vorgesehen ist, aber noch nicht bebaut werden darf – meist weil die Erschließung fehlt oder der genaue Zuschnitt der Baugrundstücke noch nicht feststeht. Es ist die Zwischenstufe zwischen Bauerwartungsland und baureifem Land.
Ausführliche Erklärung
Die ImmoWertV unterscheidet für die Bodenwertermittlung mehrere Entwicklungsstufen unbebauter Flächen:
1. Bauerwartungsland: Flächen, die aufgrund ihrer Lage und der sonstigen Gegebenheiten eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen, ohne dass bereits eine verbindliche Planung vorliegt.
2. Rohbauland: Flächen, die nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB für eine bauliche Nutzung bestimmt sind (also durch Bebauungsplan oder Innenbereichslage grundsätzlich baureif werden sollen), deren Erschließung jedoch noch nicht gesichert ist oder deren Grundstücksgestaltung (Zuschnitt, Größe) den Anforderungen einer baulichen Nutzung noch nicht entspricht.
3. Baureifes Land: Flächen, die sofort baulich genutzt werden können, weil sowohl die planungsrechtlichen Voraussetzungen als auch die Erschließung vorliegen.
Praxisrelevant für Makler:
- Rohbauland wird deutlich niedriger bewertet als baureifes Land, da noch erhebliche Erschließungskosten und -risiken (Kanal, Straße, Strom, Wasser) sowie Umlegungs- oder Grundstücksneuordnungskosten anfallen können.
- Der Bodenrichtwert für Rohbauland weicht regelmäßig deutlich vom Bodenrichtwert für baureifes Bauland in derselben Lage ab – Gutachterausschüsse weisen häufig gesonderte Richtwerte für die verschiedenen Entwicklungsstufen aus.
- Bei der Vermarktung von Rohbauland müssen Käufer über den offenen Erschließungsaufwand, mögliche Erschließungsbeitragspflichten und die noch bestehende Unsicherheit über den endgültigen Grundstückszuschnitt aufgeklärt werden.
- Der Übergang von Rohbauland zu baureifem Land erfolgt typischerweise durch Erschließungsmaßnahmen der Gemeinde oder eines Erschließungsträgers sowie ggf. durch eine Umlegung.
Beispiel aus der Praxis
Eine Gemeinde hat einen Bebauungsplan für ein neues Wohngebiet aufgestellt. Die Grundstücke sind planungsrechtlich zur Bebauung vorgesehen, die Straßen-, Kanal- und Versorgungsleitungen sind jedoch noch nicht gebaut. Solange die Erschließung fehlt, gelten die Flächen als Rohbauland; erst nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen und Übernahme durch die Gemeinde werden sie zu baureifem Land.
Rechtsgrundlage
- § 3 Abs. 3 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – definiert Rohbauland als Entwicklungsstufe des unbebauten Baulands.
- §§ 30, 33, 34 Baugesetzbuch (BauGB) – regeln die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, während der Planaufstellung bzw. im unbeplanten Innenbereich.