Baujahr der Immobilie
Auch: Gebäudebaujahr · Fiktives Baujahr
Das Baujahr der Immobilie bezeichnet das Jahr, in dem ein Gebäude ursprünglich fertiggestellt wurde. Es ist die zentrale Ausgangsgröße, um im Rahmen der Immobilienbewertung das Gebäudealter, die Restnutzungsdauer und die Alterswertminderung zu bestimmen.
Ausführliche Erklärung
In der Wertermittlungspraxis nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird das Alter eines Gebäudes zum Bewertungsstichtag als Differenz zwischen dem Bewertungsjahr und dem Baujahr ermittelt. Aus diesem Alter und der für den jeweiligen Gebäudetyp typischen Gesamtnutzungsdauer (z. B. rund 80 Jahre für Wohngebäude) wird die (vorläufige) Restnutzungsdauer abgeleitet, die wiederum in Sachwert- und Ertragswertverfahren maßgeblich in die Alterswertminderung des Gebäudes eingeht.
Wurden am Gebäude umfangreiche Modernisierungen durchgeführt, die wesentliche Bauteile erneuert haben, kann statt des tatsächlichen ein sogenanntes fiktives Baujahr angesetzt werden, um die durch die Modernisierung erzielte Verlängerung der Restnutzungsdauer sachgerecht abzubilden – die Restnutzungsdauer darf dabei in der Regel einen bestimmten Anteil der Gesamtnutzungsdauer nicht überschreiten. Neben der Wertermittlung ist das Baujahr auch für den Energieausweis relevant, da viele energetische Kennwerte und Vergleichsmaßstäbe nach Baualtersklassen gestaffelt sind, sowie für die steuerliche Abschreibung (AfA) von Gebäuden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Mehrfamilienhaus wurde 1965 errichtet und 2015 umfassend kernsaniert (neue Fenster, Dach, Haustechnik, Fassadendämmung). Für die Wertermittlung setzt der Gutachter statt des tatsächlichen Baujahrs 1965 ein fiktives, jüngeres Baujahr an, um die durch die Sanierung verlängerte Restnutzungsdauer angemessen zu berücksichtigen.
Rechtsgrundlage
- § 4 ImmoWertV – Ermittlung von Alter und Restnutzungsdauer baulicher Anlagen auf Grundlage des Baujahrs im Rahmen der Verkehrswertermittlung.