Baumangel

Rechtlich ist der Baumangel als Sachmangel im Werkvertragsrecht (§ 633 BGB) einzuordnen: Das Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat und sich für die vertraglich vorausgesetzte oder gewöhnliche Verwendung eignet. Fehlt eine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung, gilt insbesondere die Einhaltung der zum Zeitpunkt der Bauausführung anerkannten Regeln der Technik (z. B. DIN-Normen) als Mindeststandard – ein Verstoß dagegen ist regelmäßig ein Mangel, selbst wenn er im Vertrag nicht ausdrücklich erwähnt wurde.

Man unterscheidet unter anderem:

• Offene Mängel: bei der Abnahme erkennbare Mängel.
• Verdeckte Mängel: erst später, oft erst nach Jahren sichtbare Mängel (z. B. Feuchtigkeitsschäden durch fehlerhafte Abdichtung).
• Arglistig verschwiegene Mängel: vom Unternehmer bewusst nicht offengelegte Mängel, für die verlängerte Verjährungsfristen gelten.

Bei einem Baumangel stehen dem Besteller nach § 634 BGB verschiedene Rechte zu: Nacherfüllung (Nachbesserung oder Neuherstellung), Selbstvornahme mit Aufwendungsersatz, Rücktritt vom Vertrag oder Minderung des Werklohns sowie Schadensersatz bzw. Ersatz vergeblicher Aufwendungen. In der Praxis ist regelmäßig zunächst eine angemessene Frist zur Nacherfüllung zu setzen, bevor weitergehende Rechte geltend gemacht werden können.

Für Bauwerke gilt eine gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme, sofern vertraglich nichts anderes vereinbart ist (VOB/B-Verträge sehen teils abweichende, meist kürzere Fristen vor).

Nach Bezug eines Neubaus stellt der Eigentümer fest, dass die Kellerabdichtung nicht den zum Zeitpunkt der Bauausführung geltenden Regeln der Technik entspricht und Feuchtigkeit eindringt. Er setzt dem Bauunternehmer eine Frist zur Nachbesserung; erst wenn diese erfolglos verstreicht, kann er die Mängel selbst beseitigen lassen und die Kosten vom Unternehmer ersetzt verlangen oder alternativ mindern.