Abnahme

Zivilrechtlich regelt § 640 BGB die Abnahmepflicht beim Werkvertrag, zu dem auch der Bauvertrag zählt. Der Besteller ist verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen; die Abnahme kann bei unwesentlichen Mängeln nicht verweigert werden. Neben der ausdrücklichen Abnahme (z. B. durch Unterzeichnung eines Abnahmeprotokolls) kennt das Gesetz auch die fiktive Abnahme: Setzt der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und äußert sich der Besteller innerhalb dieser Frist nicht oder verweigert er die Abnahme, ohne mindestens einen Mangel zu benennen, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern gelten diese Rechtsfolgen nur, wenn der Unternehmer zusammen mit der Abnahmeaufforderung in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder grundlos verweigerten Abnahme hingewiesen hat.

Die Abnahme hat mehrere zentrale Rechtsfolgen:

• Fälligkeit des Werklohns: Der Vergütungsanspruch des Unternehmers wird grundsätzlich erst mit der Abnahme fällig.
• Beweislastumkehr: Vor der Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass das Werk mangelfrei ist; nach der Abnahme muss der Besteller Mängel darlegen und beweisen.
• Beginn der Gewährleistungsfrist: Die Verjährung von Mängelansprüchen beginnt regelmäßig mit der Abnahme zu laufen.
• Gefahrübergang: Die Gefahr des zufälligen Untergangs oder einer zufälligen Verschlechterung geht mit der Abnahme auf den Besteller über.

Zu unterscheiden ist die zivilrechtliche Abnahme von der öffentlich-rechtlichen Bauabnahme, die je nach Landesbauordnung für bestimmte, genehmigungsbedürftige Bauvorhaben vorgeschrieben sein kann und von der Bauaufsichtsbehörde bzw. einem Prüfsachverständigen durchgeführt wird. Beide Abnahmen sind rechtlich unabhängig voneinander: Die bauordnungsrechtliche Abnahme bestätigt die Übereinstimmung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die zivilrechtliche Abnahme betrifft das Vertragsverhältnis zwischen Bauherr und Unternehmer.

Käufer von Neubau- oder Bauträgerimmobilien sollten die Abnahme sorgfältig vorbereiten, idealerweise mit einem unabhängigen Bausachverständigen, und festgestellte Mängel im Abnahmeprotokoll dokumentieren und sich vorbehalten, da unbekannte Mängel nach vorbehaltloser Abnahme unter Umständen schwerer durchsetzbar sind.

Nach Fertigstellung eines Einfamilienhauses lädt der Bauunternehmer den Bauherrn zur gemeinsamen Abnahme. Bei der Begehung werden kleinere Mängel wie unsauber verspachtelte Wände festgestellt und im Abnahmeprotokoll vermerkt; der Bauherr nimmt das Werk unter Vorbehalt dieser Mängel ab. Ab diesem Zeitpunkt beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen, und der Restwerklohn wird fällig.