Bauvertrag

Mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1. Januar 2018 wurde der Bauvertrag als eigenständiger Vertragstyp im BGB verankert. Er ist ein Unterfall des Werkvertrags, für den ergänzend die allgemeinen Werkvertragsregeln (§§ 631 ff. BGB) gelten, soweit die speziellen Bauvertragsvorschriften (§§ 650a ff. BGB) keine abweichenden Regelungen treffen.

Zu den bauvertragsspezifischen Besonderheiten zählen unter anderem: ein Recht des Bestellers auf einseitige Anordnung von Änderungen des Bauentwurfs (Anordnungsrecht), besondere Regeln zur Vergütungsanpassung bei nachträglichen Änderungen, ein gesetzliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund sowie eine Pflicht zur Erteilung einer Sicherheit für den Vergütungsanspruch. Auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks gilt als Bauvertrag, sofern die Arbeiten für Konstruktion, Bestand oder Gebrauchszweck des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind.

Vom Bauvertrag abzugrenzen ist der Bauträgervertrag: Er verbindet einen Bauvertrag mit der Übertragung von Grundstückseigentum und unterliegt zusätzlich der notariellen Beurkundungspflicht sowie besonderen Schutzvorschriften für den Erwerber. In der Praxis wird die HOAI zur Honorierung der Planungsleistungen herangezogen, während für die Bauausführung selbst häufig zusätzlich die VOB/B als Vertragsgrundlage vereinbart wird – diese verdrängt jedoch die zwingenden gesetzlichen Verbraucherschutzvorschriften nicht.

Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil ein reiner Bauvertrag (Bauleistung ohne Grundstücksübertragung) andere rechtliche und steuerliche Konsequenzen hat als ein Bauträgervertrag mit Grundstückskauf.

Ein Grundstückseigentümer beauftragt eine Baufirma mit der Errichtung eines Einfamilienhauses auf seinem eigenen Grundstück. Da er das Grundstück bereits besitzt, handelt es sich um einen reinen Bauvertrag nach § 650a BGB – anders als bei einem Bauträgervertrag, bei dem die Firma sowohl das Grundstück verkauft als auch das Haus errichtet.