Belegungsbindung
Auch: Sozialbindung · Mietpreisbindung Sozialwohnung
Die Belegungsbindung verpflichtet Eigentümer einer öffentlich geförderten Wohnung, diese ausschließlich an Wohnungssuchende mit gültigem Wohnberechtigungsschein zu vermieten und dabei eine festgelegte Miethöhe (Kostenmiete oder gebundene Miete) nicht zu überschreiten. Sie besteht für einen festgelegten Bindungszeitraum, unabhängig vom Eigentümerwechsel.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die geförderte Wohnungen oder Gebäude mit Sozialwohnungen vermitteln oder verwalten, ist die Belegungsbindung ein entscheidender Faktor für Vermarktbarkeit und Wertermittlung:
- Entstehung: Die Bindung entsteht durch den Erhalt öffentlicher Fördermittel (zinsgünstige Darlehen, Zuschüsse) im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) der Länder bzw. dem (fortgeltenden) Wohnungsbindungsgesetz.
- Inhalt der Bindung: Zwei Elemente greifen zusammen – die Belegungsbindung (Vermietung nur an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins, den die zuständige Kommune ausstellt) und die Mietpreisbindung (die Miete darf die genehmigte Kostenmiete bzw. die im Förderbescheid festgelegte Bindungsmiete nicht überschreiten).
- Bindungsdauer: Die Dauer richtet sich nach dem jeweiligen Förderprogramm und Bundesland und liegt typischerweise zwischen 15 und 30 Jahren, teils länger; sie ist im Förderbescheid und im Grundbuch (durch entsprechende Vermerke) dokumentiert.
- Übertragbarkeit: Die Bindung haftet der Wohnung, nicht dem Eigentümer – bei Verkauf einer gebundenen Wohnung gehen alle Belegungs- und Mietpreisbindungen auf den Erwerber über. Für Makler ist die genaue Prüfung des Förderbescheids und der Restlaufzeit der Bindung daher zentral für eine seriöse Wertermittlung und Exposé-Erstellung.
- Vorzeitige Ablösung: In vielen Bundesländern besteht die Möglichkeit, die Bindung durch vorzeitige Rückzahlung des Förderdarlehens (Ablösung) zu beenden – dies erhöht den Verkehrswert erheblich, ist aber an Fristen und Genehmigungen der Bewilligungsstelle gebunden.
- Für die Maklerpraxis: Beim Verkauf einer gebundenen Wohnung müssen Käufer zwingend über die fortbestehende Bindung, die Restlaufzeit und die daraus resultierende eingeschränkte Vermietbarkeit und Mietertragssituation aufgeklärt werden.
Beispiel aus der Praxis
Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus, dessen zehn Wohnungen noch bis 2032 einer Belegungsbindung unterliegen. Er darf diese Wohnungen bis dahin nur an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vermieten und die Miete nicht über die im Förderbescheid festgelegte Kostenmiete hinaus erhöhen – erst nach Ablauf der Bindung oder nach vorzeitiger Darlehensablösung kann er frei vermieten.
Rechtsgrundlage
- Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) – Bundesrechtlicher Rahmen der sozialen Wohnraumförderung, konkretisiert durch Landesgesetze.
- Wohnungsbindungsgesetz – Fortgeltende Regelungen zu Belegungs- und Mietpreisbindung aus älteren Förderprogrammen.
- Landesrechtliche Förderbestimmungen und individuelle Förderbescheide regeln Bindungsdauer und Ablösemodalitäten.