Kostenmiete

Wer öffentliche Fördermittel für den Bau von Mietwohnungen in Anspruch nimmt, unterliegt im Gegenzug einer Mietpreisbindung: Anstelle der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die Kostenmiete nach § 8 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG). Danach darf der Verfügungsberechtigte die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt überlassen, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Vereinbarungen über ein höheres Entgelt sind unwirksam; der Mieter kann zu viel gezahlte Beträge zurückfordern. Die Berechnung der Kostenmiete erfolgt nach den Grundsätzen der Wirtschaftlichkeitsberechnung (u. a. Kapitaldienst für Fremd- und Eigenmittel, Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Betriebskosten, Abschreibung), wie sie in der Neubaumietenverordnung bzw. der Zweiten Berechnungsverordnung konkretisiert wurden.

Praktisch betrifft die Kostenmiete vor allem Bestandswohnungen aus der Ära des klassischen sozialen Wohnungsbaus, die noch innerhalb der Bindungsfrist liegen (siehe Öffentlich geförderter Wohnungsbau). Nach Ablauf der Bindungsfrist entfällt die Kostenmiete, und die Wohnung kann zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden. Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil bei preisgebundenem Wohnraum weder die Mietpreisbremse noch die freie Marktmietkalkulation greifen, sondern eine eigenständige, kostenorientierte Berechnungslogik.

Eine Wohnungsbaugesellschaft hat eine Wohnanlage mit öffentlichen Fördermitteln errichtet und dafür eine 25-jährige Mietpreisbindung übernommen. Trotz steigender Marktmieten im Umfeld darf sie die Wohnungen nur zur berechneten Kostenmiete vermieten. Ein Mieter, der versehentlich einen höheren Betrag vereinbart hat, kann die Differenz zurückfordern, solange die Bindung noch läuft.