Preisgebundener Wohnraum

Wird der Bau oder die Modernisierung von Wohnraum mit öffentlichen Fördermitteln unterstützt – etwa im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus –, unterliegt die Wohnung für einen im Förderbescheid festgelegten Zeitraum der sogenannten Preis- und Belegungsbindung. In dieser Zeit gilt der Wohnraum als preisgebunden.

Die Preisbindung bedeutet, dass der Vermieter nicht die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen darf, sondern an die sogenannte Kostenmiete gebunden ist: Die zulässige Miete richtet sich nach den tatsächlichen laufenden Aufwendungen für das Objekt (Kapitalkosten, Bewirtschaftungskosten) und nicht nach der Marktlage. Ergänzend besteht in der Regel eine Belegungsbindung: Die Wohnung darf nur an Haushalte vermietet werden, die einen Wohnberechtigungsschein vorweisen können, weil sie bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreiten.

Nach Ablauf der Bindungsfrist – die je nach Förderprogramm und Bundesland unterschiedlich lang ausfällt – entfällt die Preisbindung, und die Wohnung kann grundsätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet werden. Für Makler ist die Unterscheidung wichtig, weil bei preisgebundenem Wohnraum weder eine freie Mietpreisgestaltung noch eine freie Mieterauswahl möglich ist und Verstöße gegen die Bindung ordnungswidrigkeitenrechtlich sanktioniert werden können.

Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus mit öffentlichen Fördermitteln und verpflichtet sich im Gegenzug, die Wohnungen 20 Jahre lang nur an Inhaber eines Wohnberechtigungsscheins zur Kostenmiete zu vermieten. Erst nach Ablauf dieser Bindungsfrist kann er die Wohnungen frei vermarkten und die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.