Beratungsprotokoll (Finanzierungsvermittlung)
Auch: Dokumentationspflicht (§34i) · Beratungsdokumentation Finanzierung · Vermittlungsprotokoll
Wer als Immobiliardarlehensvermittler nach § 34i GewO eine Finanzierung vermittelt, muss den Beratungsverlauf schriftlich in einem Beratungsprotokoll festhalten und dem Kunden aushändigen. Es dokumentiert die vom Kunden mitgeteilten Bedürfnisse, die empfohlenen Produkte und die Gründe für die Empfehlung.
Ausführliche Erklärung
Für Makler, die selbst eine Erlaubnis nach § 34i GewO besitzen oder mit Finanzierungsvermittlern eng kooperieren, ist das Beratungsprotokoll ein zentrales Compliance-Instrument:
- Verpflichtender Inhalt: Das Protokoll enthält typischerweise Angaben zu den Wünschen und Bedürfnissen des Kunden (z. B. gewünschte Zinsbindung, Ratenhöhe, Sondertilgungswunsch), die Anzahl der berücksichtigten Angebote, die konkret empfohlenen Darlehen und eine nachvollziehbare Begründung, warum diese Produkte für den Kunden geeignet sind.
- Zeitpunkt der Aushändigung: Das Protokoll muss dem Kunden grundsätzlich rechtzeitig vor Abschluss des Darlehensvertrags in Textform zur Verfügung gestellt werden, damit er die Empfehlung nachvollziehen und gegebenenfalls hinterfragen kann.
- Zweck: Die Dokumentationspflicht soll sicherstellen, dass die Empfehlung tatsächlich am Bedarf des Kunden ausgerichtet ist (Geeignetheitsprüfung) und nicht allein von der Provisionshöhe für den Vermittler getrieben wird. Sie dient zugleich als Nachweis im Streitfall.
- Aufsichtsrechtlicher Rahmen: Die Einzelheiten der Dokumentationspflicht ergeben sich aus der Immobiliar-Darlehensvermittlungsverordnung (ImmoDarlWoV), die § 34i GewO konkretisiert und in ihrer Struktur der Dokumentationspflicht von Versicherungs- und Finanzanlagenvermittlern ähnelt.
- Praxisrelevanz für den Makler: Kooperiert ein Makler eng mit einem Finanzierungsvermittler, sollte er wissen, dass dieser rechtlich zur Dokumentation verpflichtet ist – das schafft Vertrauen beim Kunden und schützt vor dem Vorwurf einer reinen "Verkaufsberatung" ohne Bedarfsorientierung.
Beispiel aus der Praxis
Ein Finanzierungsvermittler berät einen Käufer zu drei verschiedenen Darlehensangeboten. Im Beratungsprotokoll hält er fest, dass der Kunde eine möglichst lange Zinsbindung und ein Sondertilgungsrecht von 10 % jährlich wünschte, und begründet, warum das letztlich empfohlene Angebot diesen Bedarf am besten erfüllt. Der Kunde erhält das Protokoll vor Unterzeichnung des Darlehensvertrags.
Rechtsgrundlage
- § 34i GewO – Erlaubnispflicht für Immobiliardarlehensvermittler, Grundlage der zugehörigen Verordnung.
- Immobiliar-Darlehensvermittlungsverordnung (ImmoDarlWoV) – konkretisiert Beratungs-, Dokumentations- und Organisationspflichten der Vermittler.
- § 511 BGB – regelt die Beratungsleistungen des Darlehensgebers bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen und schreibt in Abs. 3 vor, dass die Empfehlung dem Darlehensnehmer auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden muss.