Beschaffenheitsvereinbarung
Auch: Beschaffenheitsangabe
Die Beschaffenheitsvereinbarung ist die im Kaufvertrag ausdrücklich oder konkludent festgelegte Eigenschaft einer Immobilie – etwa Baujahr, Wohnfläche, Zustand des Dachs oder Freiheit von bestimmten Belastungen. Sie ist der zentrale Maßstab dafür, ob im Nachhinein ein Sachmangel vorliegt, für den der Verkäufer haftet.
Ausführliche Erklärung
Seit der Kaufrechtsreform 2022 muss eine Sache nach § 434 BGB kumulativ den subjektiven Anforderungen (vereinbarte Beschaffenheit), den objektiven Anforderungen (u. a. übliche Beschaffenheit, gewöhnliche Verwendung) und den Montageanforderungen genügen. Anders als nach altem Recht hat die vereinbarte Beschaffenheit dabei keinen generellen Vorrang mehr vor den objektiven Anforderungen – eine Abweichung von objektiven Standards ist nur wirksam, wenn sie vertraglich ausdrücklich vereinbart wurde.
Ausdrückliche vs. konkludente Vereinbarung: Eine Beschaffenheit kann ausdrücklich im Kaufvertragstext festgehalten werden (z. B. "das Dach wurde 2018 neu eingedeckt") oder sich konkludent aus Umständen wie Exposé-Angaben, Verkäuferaussagen bei der Besichtigung oder Energieausweis-Angaben ergeben – wenn diese erkennbar zur Vertragsgrundlage gemacht wurden.
Verhältnis zum Gewährleistungsausschluss: Der beim Immobilienverkauf übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung ("gekauft wie besehen") gilt nicht für vereinbarte Beschaffenheiten. Weicht die tatsächliche Beschaffenheit von der vereinbarten ab, bleibt der Verkäufer trotz Gewährleistungsausschluss haftbar. Deshalb ist die präzise Formulierung von Beschaffenheitsangaben im Vertrag für beide Seiten entscheidend: Der Verkäufer sollte unsichere Angaben vermeiden oder relativieren ("nach Kenntnis des Verkäufers"), der Käufer sollte wichtige Zusicherungen (z. B. Vermietbarkeit, Baulastfreiheit, Trockenheit des Kellers) ausdrücklich vereinbaren lassen.
Häufige Streitpunkte: Wohnflächenangaben, Bezeichnung als "Neubau" trotz älterer Bausubstanz, Angaben zu Feuchtigkeit/Schimmel, Zusicherung der Vermietbarkeit oder Angaben zur energetischen Qualität sind klassische Beispiele, bei denen sich Käufer nach dem Kauf auf eine (angeblich) zugesicherte Beschaffenheit berufen.
Praxisrelevanz für Makler: Makler formulieren häufig das Exposé, das später zur Auslegung von Beschaffenheitsvereinbarungen herangezogen werden kann. Unpräzise oder werbliche Übertreibungen im Exposé ("traumhafter Zustand", "kernsaniert") sollten vermieden oder mit dem Verkäufer abgestimmt werden, da sie im Streitfall als stillschweigend vereinbarte Beschaffenheit gewertet werden können. Der Makler sollte Verkäufer zudem darauf hinweisen, mündliche Zusagen bei Besichtigungen nur zu machen, wenn sie zutreffen, da auch diese vertragsrelevant werden können.
Beispiel aus der Praxis
Im Exposé und im Kaufvertrag wird angegeben, das Haus sei "unterkellert und trocken". Nach dem Einzug stellt der Käufer erhebliche Feuchtigkeitsschäden im Keller fest. Da "trocken" als vereinbarte Beschaffenheit gilt, kann sich der Verkäufer trotz eines vertraglichen Gewährleistungsausschlusses nicht darauf berufen – der Käufer kann Mängelrechte geltend machen.