Bestandsmiete
Auch: Miete im laufenden Mietverhältnis · Bestehende Miete
Die Bestandsmiete ist die aktuell im laufenden Mietverhältnis gezahlte Miete. Sie unterliegt bei Erhöhungen anderen rechtlichen Grenzen als die Anfangsmiete bei Neuvermietung, insbesondere der Kappungsgrenze und der Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete.
Ausführliche Erklärung
Die Unterscheidung zwischen Bestandsmiete und Anfangsmiete ist für Makler zentral, weil sich beide Mietarten rechtlich unterschiedlich entwickeln dürfen:
- Während die Anfangsmiete bei Neuvermietung durch die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt sein kann, unterliegt die Bestandsmiete im laufenden Mietverhältnis der Erhöhungsmöglichkeit nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) sowie ggf. vereinbarten Staffel- oder Indexmieten.
- Kappungsgrenze: Eine Mieterhöhung im Bestand darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 % betragen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur 15 % (§ 558 Abs. 3 BGB) – unabhängig davon, wie stark die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich gestiegen ist.
- Eine bestehende Bestandsmiete kann durch anfängliche Vereinbarung einer sehr niedrigen Anfangsmiete (z. B. bei langjährigen Mietverhältnissen ohne Erhöhung) deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen; hier hat der Vermieter über Jahre das Recht, schrittweise bis zur Vergleichsmiete zu erhöhen, jeweils begrenzt durch die Kappungsgrenze.
- Für Makler in der Wertermittlung (insbesondere bei vermieteten Bestandsobjekten, "Schrottimmobilien"-Prüfung oder Investment-Exposés) ist die Bestandsmiete eine Schlüsselgröße: Liegt sie deutlich unter dem erzielbaren Marktniveau, besteht ein sogenanntes Mietsteigerungspotenzial, das den Wiederverkaufswert und die Attraktivität für Kapitalanleger erheblich beeinflusst – allerdings begrenzt durch die genannten gesetzlichen Erhöhungsschranken.
- In der Beratung von Kaufinteressenten für vermietete Bestandsimmobilien sollte der Makler stets zwischen der aktuell gezahlten Bestandsmiete, der ortsüblichen Vergleichsmiete und der theoretisch erzielbaren Neuvermietungsmiete unterscheiden, um realistische Renditeerwartungen zu vermitteln.
Beispiel aus der Praxis
Eine Eigentumswohnung wird seit zehn Jahren zu einer Bestandsmiete von 7 Euro/m² vermietet, während die ortsübliche Vergleichsmiete inzwischen bei 11 Euro/m² liegt. Ein Kapitalanleger, der die Wohnung kauft, kann die Miete nicht sofort auf 11 Euro/m² anheben, sondern nur schrittweise im Rahmen der Kappungsgrenze (z. B. um bis zu 20 % innerhalb von drei Jahren) erhöhen.