Bestandsmieterakte

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer nach § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein und übernimmt sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Damit der neue Eigentümer diese Pflichten korrekt erfüllen kann, ist eine vollständige und geordnete Übergabe der mieterbezogenen Unterlagen essenziell – genau das leistet die Bestandsmieterakte.

Für den Makler gehört die Zusammenstellung dieser Akte zu den wichtigsten Vorbereitungsarbeiten beim Verkauf vermieteter Objekte. Eine vollständige Bestandsmieterakte enthält typischerweise:

• den aktuellen Mietvertrag inklusive aller Nachträge und Mieterhöhungen,
• Nachweis über die geleistete Mietkaution (Höhe, Anlageform, Kautionskonto),
• die letzten Nebenkostenabrechnungen inklusive Zahlungshistorie,
• Kommunikation zu offenen Mängeln, Modernisierungsankündigungen oder laufenden Streitigkeiten,
• Angaben zu Zahlungsrückständen oder Mietminderungen,
• Kontaktdaten des Mieters sowie ggf. Angaben zu Untermietverhältnissen.

Eine unvollständige oder fehlende Bestandsmieterakte führt in der Praxis häufig zu Streit nach der Übergabe – etwa wenn der Käufer die Kaution nicht ordnungsgemäß erhält, aber gegenüber dem Mieter bei Auszug dennoch haftet (§ 566a BGB), oder wenn unklare Nebenkostenguthaben offenbleiben. Der Makler sollte die Vollständigkeit der Akte bereits vor Vertragsunterzeichnung prüfen und im Kaufvertrag die Übergabe explizit regeln lassen, um Haftungsrisiken für den Verkäufer und Informationslücken für den Käufer zu vermeiden.

Beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung stellt der Makler eine Bestandsmieterakte zusammen, die den zehn Jahre alten Mietvertrag mit zwei Mieterhöhungen, den Kautionsnachweis über 2.100 Euro sowie die letzten drei Nebenkostenabrechnungen enthält. Der Käufer erhält die Akte bereits vor der Beurkundung, sodass er die laufenden Konditionen prüfen und in seine Investitionsrechnung einbeziehen kann.