Bestandsmieterliste
Auch: Mieterspiegel des Objekts · Mieterübersicht
Die Bestandsmieterliste ist eine tabellarische Übersicht aller aktuell in einer Immobilie bestehenden Mietverhältnisse. Sie enthält Angaben wie Mietername, Einheit, Mietbeginn, Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Kaution und besondere Vereinbarungen und ist ein zentrales Dokument bei Verkauf oder Übergabe vermieteter Objekte.
Ausführliche Erklärung
Für Makler ist die Bestandsmieterliste ein Kernbestandteil der Verkaufsunterlagen bei vermieteten Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder einzelnen vermieteten Eigentumswohnungen.
Typischer Inhalt:
- Name des Mieters, Wohnung/Einheit, Wohnfläche
- Mietbeginn und ggf. Befristung
- Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Gesamtmiete
- Kautionshöhe und Art der Hinterlegung (Barkaution, Bürgschaft, Sparbuch)
- Besondere Vereinbarungen (Indexmiete, Staffelmiete, vereinbarte Sondernutzungsrechte, Tierhaltung, gewerbliche Nutzung)
- Zahlungsverhalten/Rückstände, laufende Mietminderungen oder Rechtsstreitigkeiten
- Kündigungsfristen und etwaige Sonderkündigungsrechte
Praxisrelevanz für Makler:
- Die Liste bildet die Grundlage für die Ertragswertermittlung und die Kaufpreisfindung bei Renditeobjekten.
- Käufer und deren Finanzierer verlangen sie regelmäßig im Rahmen der Due Diligence, um Mieterträge, Leerstandsrisiken und Kautionsverpflichtungen zu bewerten.
- Nach § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") tritt der Käufer automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein – die korrekte und vollständige Übergabe der Bestandsmieterliste inklusive Originalverträgen und Kautionsnachweisen ist daher essenziell für eine reibungslose Übergabe.
- Fehlerhafte oder unvollständige Angaben (z. B. übersehene Sondervereinbarungen) können nach Verkaufsabschluss zu Gewährleistungsansprüchen gegen den Verkäufer führen.
- Es gibt keine gesetzliche Formvorschrift für die Bestandsmieterliste; sie ist ein reines Praxisdokument, dessen Sorgfalt aber erhebliche rechtliche und wirtschaftliche Bedeutung hat.
Beispiel aus der Praxis
Beim Verkauf eines Achtparteienhauses erstellt der Makler eine Bestandsmieterliste mit allen acht Mietverhältnissen, deren Mieten, Kautionen und Vertragsbesonderheiten (z. B. eine Staffelmiete bei zwei Einheiten). Der Kaufinteressent nutzt diese Liste, um den erzielbaren Jahresertrag zu berechnen und die Finanzierung mit seiner Bank abzustimmen.
Rechtsgrundlage
Keine spezielle Rechtsgrundlage. Mittelbar relevant sind die gesetzlichen Regelungen zum Eintritt des Erwerbers in bestehende Mietverhältnisse (§ 566 BGB) und zur Kautionsübertragung (§ 566a BGB), die durch eine vollständige Bestandsmieterliste praktisch abgesichert werden.