Bestellungsdauer des Verwalters

Für Makler ist die Bestellungsdauer relevant, weil sie Aufschluss über die Stabilität und Kontinuität der Verwaltung eines Objekts gibt – ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung von Eigentumswohnungen.

Gesetzliche Grenzen:

• Ein Verwalter kann grundsätzlich für höchstens fünf Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG).
• Bei der erstmaligen Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (z. B. direkt nach Teilungserklärung durch den teilenden Eigentümer/Bauträger) ist die Bestellung auf höchstens drei Jahre begrenzt (§ 26 Abs. 2 Satz 1 WEG, zweiter Halbsatz) – dies soll verhindern, dass sich neu gebildete Gemeinschaften zu lange an eine vom Bauträger ausgewählte Verwaltung binden.
• Eine Wiederbestellung nach Ablauf ist zulässig und in der Praxis üblich, muss aber jeweils erneut durch Beschluss erfolgen.
• Die Bestellung (Organstellung) ist vom Verwaltervertrag (schuldrechtliches Dienstvertragsverhältnis) zu unterscheiden – beide sollten inhaltlich zur gleichen Laufzeit vereinbart werden, sind aber rechtlich getrennt zu behandeln.
• Eine vorzeitige Beendigung der Bestellung ist durch Abberufung aus wichtigem Grund jederzeit möglich, unabhängig von der vereinbarten Bestellungsdauer.

Praxisrelevanz für Makler:

• Eine sehr lange, unveränderte Bestellungsdauer desselben Verwalters kann sowohl auf Zufriedenheit als auch auf mangelnde Kontrolle der Gemeinschaft hindeuten.
• Beim Verkauf sollte geprüft werden, wann die aktuelle Bestellung endet, da ein bevorstehender Verwalterwechsel organisatorische Unsicherheiten mit sich bringen kann.

Ein Bauträger bestellt bei Gründung einer neuen Wohnungseigentümergemeinschaft eine Verwaltung für die zulässige Höchstdauer von drei Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit beschließt die inzwischen vollständig besetzte Eigentümerversammlung, denselben Verwalter für weitere fünf Jahre zu bestellen.