Bewertung von Freiflächen

Freiflächen sind Grundstücke oder Grundstücksteile, die nicht baulich genutzt werden – dazu zählen unbebaute Grundstücke ebenso wie unbebaute Teilflächen eines im Übrigen bebauten Grundstücks, etwa Garten-, Hof- oder Stellplatzflächen. Bei der Wertermittlung eines Gesamtgrundstücks ist die gesonderte Bewertung solcher Freiflächen relevant, weil sie in der Regel einen deutlich geringeren Wert je Quadratmeter aufweisen als die baulich nutzbare Fläche und daher nicht undifferenziert in die Gesamtbewertung einfließen dürfen.

Methodisch orientiert sich die Bewertung von Freiflächen an der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Regelverfahren ist das Vergleichswertverfahren: Der Gutachterausschuss stellt für nahezu jede Lage Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB zur Verfügung, die den durchschnittlichen Lagewert des Bodens abbilden. Für untergeordnete, nicht selbstständig nutzbare Teilflächen wie Gartenland hinter einem bebauten Grundstück wird häufig ein deutlicher Abschlag vom vollen Bodenrichtwert angesetzt, da diese Flächen wirtschaftlich nicht eigenständig verwertbar sind und ihr Wertbeitrag zum Gesamtgrundstück begrenzt ist. Bei größeren, selbstständig nutzbaren Freiflächen – etwa Bauerwartungsland oder landwirtschaftlichen Flächen – wird hingegen eigenständig anhand vergleichbarer Verkaufsfälle oder spezifischer Bodenrichtwertzonen bewertet. Die Abgrenzung zwischen voll- und minderwertiger Freifläche ist eine zentrale gutachterliche Ermessensfrage und wirkt sich unmittelbar auf den ermittelten Gesamtwert eines Grundstücks aus.

Ein Gutachter bewertet ein 1.200 Quadratmeter großes Grundstück, von denen 400 Quadratmeter bebaut sind und 800 Quadratmeter als Gartenfläche genutzt werden. Für die bebaute Fläche setzt er den vollen Bodenrichtwert an, für die als Freifläche genutzte Gartenfläche einen Abschlag von 30 Prozent, da diese Teilfläche eigenständig nicht baulich nutzbar ist.