Bewertungsverfahren

Nach § 6 ImmoWertV ist grundsätzlich dasjenige Verfahren (oder eine Kombination mehrerer Verfahren) zu wählen, das nach Art des Wertermittlungsobjekts und der verfügbaren Daten sachgerecht ist; die Wahl ist zu begründen. Die drei Verfahren im Überblick:

• Vergleichswertverfahren (§§ 24-26 ImmoWertV): Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke abgeleitet. Es eignet sich besonders für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, für die ausreichend Vergleichsdaten (z. B. aus Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse) vorliegen.
• Ertragswertverfahren (§§ 27-34 ImmoWertV): Der Wert leitet sich aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag (Miete) ab, abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Berücksichtigung einer Verzinsung von Boden- und Gebäudewert. Typisch für vermietete Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien.
• Sachwertverfahren (§§ 35-39 ImmoWertV): Der Wert ergibt sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) zuzüglich des Bodenwerts. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, für die kaum Vergleichspreise oder Erträge vorliegen.

In der Praxis werden die Verfahren häufig kombiniert oder gegeneinander plausibilisiert, etwa wenn ein Gutachter den Sachwert ermittelt und ihn mit Vergleichspreisen abgleicht. Die Wahl des Verfahrens beeinflusst das Ergebnis erheblich, weshalb sie in einem Gutachten immer nachvollziehbar begründet werden muss.

Ein Gutachter soll den Verkehrswert eines vermieteten Mehrfamilienhauses ermitteln. Da regelmäßige Mieteinnahmen vorliegen und der Markt Renditeobjekte dieser Art nach Ertrag bewertet, wählt er das Ertragswertverfahren. Für ein benachbartes, selbstgenutztes Einfamilienhaus ohne Vermietung würde er dagegen eher das Sachwertverfahren heranziehen.