Contracting
Auch: Wärmecontracting · Energieliefer-Contracting · Wärmelieferung
Contracting bezeichnet in der Immobilienwirtschaft die Übertragung der Wärme- oder Energieversorgung eines Gebäudes auf einen externen Anbieter (Contractor). Dieser errichtet, finanziert und betreibt die Erzeugungsanlage (z. B. Heizzentrale, BHKW) und liefert die Wärme gegen ein Entgelt, das über die Betriebskosten an die Mieter weitergegeben werden kann.
Ausführliche Erklärung
Beim Contracting übernimmt ein spezialisiertes Energiedienstleistungsunternehmen Investition, Betrieb und Wartung der Heiz- oder Energieerzeugungsanlage eines Gebäudes. Der Eigentümer spart die Kapitalbindung für eine eigene Anlage und wälzt technisches Risiko sowie Betriebsführung auf den Contractor ab; im Gegenzug zahlt er (bzw. zahlen die Mieter über die Nebenkosten) einen Wärmepreis, der sich aus einem Grundpreis (Kapitaldienst, Wartung) und einem Arbeitspreis (verbrauchter Energieträger) zusammensetzt.
Rechtlich bedeutsam ist vor allem die Umstellung einer bestehenden Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) während eines laufenden Mietverhältnisses. Hier greift § 556c BGB: Der Vermieter darf die Wärmelieferkosten nur dann als Betriebskosten umlegen, wenn die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird – entweder aus einer neu errichteten Anlage des Wärmelieferanten oder aus einem Wärmenetz – und die Kosten die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung nicht übersteigen. Bei einem bereits bestehenden Jahresnutzungsgrad von mindestens 80 Prozent genügt alternativ eine optimierte Betriebsführung durch den Contractor. Zusätzlich muss der Vermieter die Umstellung spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Vereinbarungen, die den Mieter schlechter stellen, sind unwirksam.
Für Neubauten oder ohnehin schon extern versorgte Gebäude gilt diese Umstellungsschranke nicht in gleicher Weise; hier ist die Wärmelieferung von Anfang an Vertragsgrundlage und über die allgemeinen Betriebskostenregeln (§ 556 BGB, Betriebskostenverordnung) umlagefähig.
Beispiel aus der Praxis
Ein Vermieter lässt seine 40 Jahre alte Gaszentralheizung durch ein externes Unternehmen ersetzen, das eine neue, effizientere Heizzentrale errichtet und betreibt (Contracting-Modell). Da die neue Anlage nachweislich effizienter arbeitet und die Wärmekosten die bisherigen Betriebskosten nicht übersteigen, darf er die Wärmelieferkosten nach vorheriger dreimonatiger Ankündigung als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.
Rechtsgrundlage
- § 556c BGB – Wärmelieferung durch gewerbliche Contractoren: Voraussetzungen für die Kostenumlage bei Umstellung von Eigen- auf Fremdversorgung, Ankündigungsfrist von drei Monaten.