Wärmelieferung

Bei der klassischen Eigenversorgung betreibt der Vermieter die Heizungsanlage selbst und legt Brennstoff-, Betriebs- und Wartungskosten über die Heizkostenabrechnung um. Bei der Wärmelieferung überträgt der Vermieter Bau, Betrieb und Wartung der Wärmeerzeugung dagegen an ein spezialisiertes Energieunternehmen (Contractor), das die erzeugte Wärme gegen Entgelt liefert. Das Entgelt für die Wärmelieferung kann als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 4 Buchst. c BetrKV, "Kosten der Lieferung von Wärme und der Versorgung mit Warmwasser").

Damit ein Vermieter bestehende Mietverhältnisse einseitig von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung umstellen darf, verlangt § 556c BGB kumulativ zwei Voraussetzungen: Die Umstellung muss zu einer verbesserten Energieeffizienz führen (z. B. Anschluss an ein Wärmenetz oder Einbau einer effizienteren Anlage), und sie muss kostenneutral erfolgen, das heißt die neuen Wärmelieferkosten dürfen die bisherigen Betriebskosten der Eigenversorgung im Zeitpunkt der Umstellung nicht übersteigen. Der Vermieter muss die Umstellung zudem mindestens drei Monate vorher in Textform ankreiden. Die Wärmelieferverordnung konkretisiert diese Vorgaben, insbesondere die Berechnung der Kostenneutralität. Wichtig für die Praxis: Da der Contractor und nicht der Vermieter investiert, gilt der Vermieter bei der Wärmelieferung nicht als Bauherr im Sinne des § 559 BGB – eine Modernisierungsmieterhöhung wegen der neuen Anlage scheidet daher regelmäßig aus.

Ein Vermieter lässt seine veraltete Ölheizung durch ein Fernwärmeunternehmen ersetzen, das künftig die Wärme liefert und wartet. Da die neue Fernwärmeversorgung energieeffizienter ist und die Wärmelieferkosten die bisherigen Heizkosten nicht übersteigen, darf er die Umstellung nach dreimonatiger Ankündigung vornehmen und die Wärmelieferkosten über die Betriebskostenabrechnung umlegen.