Dachausbau

Für den Makler ist der Dachausbau ein häufiges Thema bei älteren Bestandsimmobilien mit ungenutztem Dachraum, da er erhebliches Wertsteigerungspotenzial bietet:

• Bauliche Voraussetzungen: Ausschlaggebend sind die vorhandene Kniestockhöhe, die Dachneigung, die Statik des Dachstuhls sowie ausreichende Belichtung, meist durch Dachflächenfenster oder Gauben. Ob ein Raum als Wohnfläche zählt, richtet sich nach der Wohnflächenverordnung: Flächen unter 1 Meter lichter Höhe bleiben unberücksichtigt, zwischen 1 und 2 Metern werden sie zur Hälfte angerechnet.
• Genehmigungspflicht: Ein Dachausbau, der die Kubatur des Gebäudes verändert (z. B. durch Dachgauben oder eine Anhebung des Dachstuhls) oder die Nutzungsart ändert (Umwandlung in Wohnraum), ist in aller Regel baugenehmigungspflichtig nach der jeweiligen Landesbauordnung. Bei reinen Innenausbauten ohne äußere Veränderung kann je nach Bundesland eine Genehmigungsfreiheit oder ein vereinfachtes Verfahren gelten.
• Energetische Anforderungen: Wird Wohnraum neu geschaffen oder die oberste Geschossdecke bzw. das Dach ohnehin saniert, greifen die Dämmvorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) für Bauteile im Bestand.
• Wertsteigerung: Ein fachgerecht ausgebautes Dachgeschoss erhöht die anrechenbare Wohnfläche und damit häufig den Verkehrswert der Immobilie deutlich, sofern Statik, Brandschutz und Fluchtwege beachtet wurden.

Die Eigentümer eines Einfamilienhauses aus den 1970er-Jahren lassen den bislang als Abstellraum genutzten Spitzboden ausbauen: Es werden zwei Dachflächenfenster eingebaut, das Dach gedämmt und ein zusätzliches Kinderzimmer geschaffen. Der Makler weist bei der späteren Wertermittlung auf die dadurch gestiegene Wohnfläche hin, sofern die Baugenehmigung vorliegt und die Wohnflächenberechnung korrekt dokumentiert ist.