Dachterrasse (Sondernutzung)

Für den Makler ist die genaue Einordnung entscheidend, weil sie erhebliche Auswirkungen auf Wert, Nutzungsrechte und Instandhaltungspflichten der betreffenden Einheit hat.

Wichtige Aspekte:

• Rechtsnatur: Die Dachfläche bleibt zwingend Gemeinschaftseigentum (§ 5 Abs. 2 WEG – konstruktive Bestandteile des Gebäudes wie Dach und tragende Teile können nicht Sondereigentum sein). Das Sondernutzungsrecht verschafft lediglich ein Nutzungsrecht, kein Eigentum an der Fläche selbst.
• Begründung: Sondernutzungsrechte entstehen meist bereits durch die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung des teilenden Eigentümers (Bauträgers) oder nachträglich durch einstimmigen Beschluss bzw. Vereinbarung aller Eigentümer (§ 5 Abs. 4 WEG).
• Instandhaltungspflicht: Häufig wird in der Gemeinschaftsordnung geregelt, dass der Sondernutzungsberechtigte die Kosten für Pflege und Reinigung der Terrassenfläche (Belag, Geländer) trägt, während die Instandhaltung der Dachabdichtung/Statik als konstruktiver Gebäudeteil grundsätzlich Sache der Gemeinschaft bleibt – diese Abgrenzung ist eine häufige Streitquelle und sollte im Kaufvertrag/Exposé transparent gemacht werden.
• Bauliche Veränderungen: Möchte der Berechtigte die Terrasse ausbauen (z. B. Pergola, Whirlpool, Verglasung), handelt es sich meist um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nach § 20 WEG, die grundsätzlich der Zustimmung der Gemeinschaft bedarf.
• Werthaltigkeit: Eine Dachterrasse mit Sondernutzungsrecht steigert den Marktwert einer Einheit deutlich, sollte im Exposé aber korrekt als Sondernutzungsrecht (nicht als Sondereigentum) bezeichnet werden, um keine falschen Erwartungen zu wecken.
• Grundbuch: Sondernutzungsrechte werden in der Regel nicht im Grundbuch selbst, sondern nur in der (im Grundbuch in Bezug genommenen) Teilungserklärung dokumentiert; bei Änderungen ist die Zustimmung aller Eigentümer bzw. ein entsprechender Beschluss mit Eintragungsbewilligung erforderlich, damit die Wirkung auch gegenüber Rechtsnachfolgern erhalten bleibt.

Der Eigentümer der Penthouse-Wohnung im obersten Stockwerk hat laut Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht an der 40 m² großen Dachfläche über seiner Einheit. Er darf dort exklusiv eine Terrasse nutzen und pflegen, muss für bauliche Erweiterungen wie eine Überdachung aber die Zustimmung der übrigen Eigentümer einholen, da die Dachfläche selbst Gemeinschaftseigentum bleibt.