Damnum
Auch: Disagio
Damnum ist die im deutschen Steuerrecht gebräuchliche Bezeichnung für das Disagio: die Differenz zwischen dem Nennbetrag eines Darlehens und dem tatsächlich an den Kreditnehmer ausgezahlten Betrag. Wirtschaftlich handelt es sich um vorab gezahlte Zinsen, die den laufenden Nominalzins senken.
Ausführliche Erklärung
Der Begriff Damnum wird heute nahezu synonym mit Disagio verwendet, hat seinen festen Platz aber vor allem im Einkommensteuerrecht und in älterer Fachliteratur zum Kreditwesen. Für die Baufinanzierung ist das Verständnis wichtig, weil sich über das Damnum der Nominalzins eines Darlehens senken lässt, während der Kreditnehmer den Abschlag vorab „bezahlt“ – entweder durch eine geringere Auszahlungssumme bei gleichbleibender Darlehenshöhe oder durch eine entsprechend höhere Kreditsumme.
Für Makler relevant:
- Wirkung: Ein Damnum von z. B. 5 % bei einer Darlehenssumme von 300.000 Euro bedeutet, dass nur 285.000 Euro ausgezahlt werden, der Kreditnehmer aber 300.000 Euro verzinst und tilgt.
- Steuerliche Behandlung: Bei vermieteten Objekten kann ein marktübliches Damnum (bei Zinsfestschreibung von mindestens fünf Jahren i. d. R. bis zu 5 % als unbedenklich angesehen) im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgesetzt werden – ein steuerlicher Vorteil gegenüber der Verteilung über die Zinsbindungsdauer.
- Bei Eigennutzern: Ohne Vermietungsabsicht ist eine steuerliche Absetzbarkeit nicht gegeben, da keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vorliegen.
- Abgrenzung zum Effektivzins: Das Damnum fließt in die Berechnung des Effektivzinses ein und macht Angebote mit niedrigem Nominalzins, aber hohem Disagio, im Effektivzinsvergleich transparent.
- Praxisrelevanz für Makler: Käufer vermieteter Objekte fragen häufig nach steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Finanzierung; der Makler sollte den Begriff einordnen können, die konkrete steuerliche Beratung aber dem Steuerberater überlassen.
Beispiel aus der Praxis
Ein Kapitalanleger finanziert eine vermietete Wohnung mit einem Darlehen über 250.000 Euro und vereinbart ein Damnum von 5 %. Es werden nur 237.500 Euro ausgezahlt, verzinst und getilgt wird jedoch die volle Darlehenssumme von 250.000 Euro. Die Differenz von 12.500 Euro kann er im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machen.
Rechtsgrundlage
- § 11 Abs. 2 EStG – Regelt den Abzugszeitpunkt von Werbungskosten und damit die steuerliche Behandlung des Damnums bei vermieteten Objekten.
- § 246 BGB – Gesetzlicher Zinssatz; allgemeine Regelung zur Verzinsung, die den Hintergrund der wirtschaftlichen Einordnung des Damnums als vorab gezahlten Zins bildet.
- Verwaltungsanweisungen der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben) konkretisieren die als „marktüblich“ anerkannten Damnum-Sätze.